용산구 아파트 실거래 12개월 — 이촌 재건축·한남 초고가·용산역 신축, 1,226건이 만든 세 가격대

용산구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매가 1,226건뿐인데, 그 안에서 3.3㎡당 0.4억짜리 초소형과 250억짜리 펜트하우스가 함께 거래됐다. 중위가는 2025년 7~9월 15.65억에서 2026년 4~6월 20.27억으로 30% 올랐다 — 이 글에서 다룬 서울 어느 구보다 큰 폭이다.

국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 용산구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 용산구는 서울에서 아파트 자체가 적은 구다. 같은 기간 노원구(6,863건)의 5분의 1, 강남구(2,837건)의 절반도 안 되는 거래로 통계가 만들어진다. 그래서 월 평균이 14.99억(2025년 8월)에서 29.26억(2026년 6월)까지 두 배로 널뛰고, 전세가율도 29.6%에서 54.3% 사이를 오간다. 숫자를 읽기 전에 "표본이 작다"는 걸 먼저 기억해야 한다.

이촌·한남·용산역, 한 구에 있는 세 개의 시장

첫째, 세 개의 다른 시장이 한 구에 있다. 이촌동(297건, 평균 27.01억)은 1970~90년대 한강변 단지가 재건축을 기다리는 곳이고, 한남동(139건, 21.92억)은 나인원한남·한남더힐 같은 초고가 단지와 한남뉴타운 재개발이 겹친 곳이며, 한강로·문배·효창·도원동(14~30억)은 2000년대 이후 용산역 일대에 들어선 주상복합·신축이다. 이 셋을 평균 내면 21.28억이라는 숫자가 나오지만, 그 가격에 거래되는 집은 사실 많지 않다.

둘째, 거래 건수 1위 단지가 용산 시세와 무관하다. 서계동 어반허브서울스테이션이 60건으로 가장 많이 거래됐는데 전용 22㎡ 안팎, 평균 4.21억이다. 2025년 준공된 초소형 신축이라 이 단지만으로 12개월 평균이 0.8억 넘게 내려간다. 서계동이 동별 표에 "4.21억"으로 잡히는 것도 전부 이 단지 때문이다.

위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 용산구을(를) 선택하면 된다.

1,226건짜리 시장의 월별 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유

월별 표는 용산구에서 가장 조심해서 읽어야 하는 표다. 2025년 8월 14.99억은 7월 22.01억보다 7억이나 낮은데, 이 달 131건 중 60건이 어반허브서울스테이션(4.21억) 초소형 거래였기 때문이다. 이 단지의 12개월 거래 60건이 전부 8월 한 달에 신고됐다. 다음 달 17.86억, 그다음 달 21.37억으로 돌아온다. 2026년 6월 29.26억은 반대로 22건뿐인데 나인원한남 250억 거래가 들어 있어 평균이 튀었다.

그래서 세 달씩 묶어 중위가로 보는 게 맞다. 2025년 7~9월 중위 15.65억(377건) → 2026년 4~6월 중위 20.27억(310건). 30% 상승이다. 평균(18.25억→23.63억, +29%)과 방향·폭이 같으므로 특이 거래 때문이 아니라 거래의 한가운데가 실제로 올라갔다고 볼 수 있다. 다만 4~6월 310건 중 6월은 22건뿐이라 이 숫자도 최종 집계에서 조금 달라질 수 있다.

전세가율은 30~54%로 월마다 크게 다른데 이것도 표본 문제다. 이촌·한남 전세가 많이 잡힌 달은 전세 평균이 올라가고, 소형 전세가 많은 달은 내려간다. 12개월 전체로 보면 40% 안팎으로 강남구(30%대)보다는 높고 마포구(46%)보다는 낮다.

이촌동 27억부터 서계동 4.2억까지

이촌동이 297건으로 가장 많다. 한가람(1998년, 2,036세대) 50건, 이촌코오롱·북한강 등 1990년대 후반~2001년 준공 단지가 20~27억에 거래됐고, 한강맨숀(1971년)은 전용 101㎡가 평균 47.41억, 3.3㎡당 1.56억이다. 재건축을 추진 중인 55년차 단지가 용산구 신축의 두 배 단가로 거래된다. 이촌동 전세 평균은 8.03억으로 매매 대비 30%에 불과해, 매매가의 70%가 "재건축 후 가치"에 대한 기대라는 뜻이다.

한남동은 139건에 평균 21.92억인데 이 평균이 실체를 가린다. 나인원한남 274㎡가 250억(2026년 6월), 244㎡가 156~167억에 거래된 반면, 한남아이파크애비뉴(50㎡)는 9.81억이다. 전세 평균 15.36억은 용산구에서 가장 높다 — 초고가 임대 수요가 있는 곳이다.

한강로3가(73건, 29.77억)는 센트럴파크(2020년, 112㎡ 38.34억) 같은 용산역 앞 주상복합이, 도원·산천·효창·문배동(14~17억)은 삼성래미안·리버힐삼성 같은 2001년 전후 대단지가 만든 가격이다. 이 구간이 용산구에서 "보통 아파트"에 가장 가까운 시장이고, 60~85㎡ 중위가 17.52억이 여기서 나온다.

135㎡ 초과가 12% — 다른 구의 열 배인 대형 비중

135㎡ 초과가 150건으로 전체의 12%다. 다른 구에서 1~3%인 대형 비중이 용산에서는 열 배다. 평균 41.84억·중위 36.47억으로 두 값의 차이가 5억 넘게 벌어지는 건 나인원한남 등 초고가 몇 건 때문이다. 60㎡ 이하 중위 12.0억에는 위에서 본 4억대 초소형이 섞여 있어, 이걸 빼면 용산 소형은 13~14억대로 봐야 한다.

이촌 구축이 신축보다 비싸다 — 강남과 이유가 다르다

2000년 이전 준공이 3.3㎡당 0.90억으로 2016년 이후 신축(0.81억)보다 비싸다. 강남구와 같은 패턴인데 이유가 조금 다르다. 강남은 압구정·대치 재건축 대상이, 용산은 이촌동 한강변 재건축 대상(한강맨숀 등)과 보광동 신동아1차(1992년, 84㎡ 40억, 3.3㎡당 1.56억)가 구축 단가를 끌어올린다. 3.3㎡당 상위 5개 단지 중 4개가 이촌동이다.

4억 초소형부터 105억 펜트하우스까지

거래 상위 5개 단지 중 시세를 대표할 만한 건 삼성래미안(도원동, 16.12억)·한가람(이촌동, 26.94억)·리버힐삼성(산천동, 15.74억) 세 곳이다. 어반허브서울스테이션은 초소형이고 한남아이파크애비뉴(280세대)는 소형 소단지라, 용산 "국민평형 시세"를 알고 싶다면 삼성래미안·리버힐삼성의 84㎡ 거래를 보는 게 빠르다.

최고가는 나인원한남 274㎡ 250억(2026년 6월)이고, 상위 6건이 모두 나인원한남이다. 한 단지가 최고가 표를 독점하는 구는 서울에서 용산이 유일하다.

'용산 평균 21억'에 해당하는 집은 없다

• 중위가가 15.65억에서 20.27억으로 30% 올랐다. 표본은 작지만 평균·중위가 같은 방향이라 방향 자체는 분명하다.
• 월 평균과 월 전세가율은 그대로 믿지 않는다. 1,226건짜리 시장은 한 달 100건 안팎이라 초소형·초대형 몇 건에 그대로 흔들린다.
• 이촌 구축(재건축 기대, 전세가율 30%)·한남 초고가·용산역 신축은 서로 다른 시장이다. "용산 평균 21억"이라는 말은 어느 쪽에도 해당하지 않는다.
• 보통 예산으로 접근한다면 도원·산천·효창·문배동의 2000년대 대단지 84㎡(15~17억)가 실질적인 진입 구간이다.

집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 역까지 거리는 직선거리이며 좌표가 확인된 단지만 집계했다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).

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