같은 아파트를 놓고도 "평균 12억"이라는 기사와 "10억 후반대"라는 기사가 동시에 나올 때가 있다. 둘 다 틀린 말은 아닌데, 하나는 평균가를, 하나는 중위가(median)를 기준으로 썼기 때문이다. 이 차이를 모르고 시세를 판단하면 실제보다 비싸거나 싸게 오해하기 쉽다.
평균가와 중위가는 뭐가 다를까
| 구분 | 계산 방식 | 특징 |
|---|---|---|
| 평균가 | 전체 거래금액의 합 ÷ 거래 건수 | 극단적으로 비싸거나 싼 거래 하나에 크게 흔들림 |
| 중위가 | 거래를 가격순으로 나열했을 때 정중앙 값 | 극단값의 영향을 거의 받지 않음 |
예시로 보면 바로 이해된다
한 달 동안 같은 단지 같은 면적이 아래처럼 5건 거래됐다고 하자.
| 거래 | 가격 |
|---|---|
| 1 | 9억 8천 |
| 2 | 10억 |
| 3 | 10억 2천 |
| 4 | 10억 3천 |
| 5 | 14억 (펜트하우스·최고층) |
평균가는 (9.8+10+10.2+10.3+14)÷5 = 10억 8,600만원이다. 하지만 실제로 거래된 5건 중 4건은 9.8억~10.3억 사이에 몰려 있다. 이 경우 중위가(가격순 정렬 시 정중앙인 3번째 거래)는 10억 2천으로, 대다수 거래가 실제로 형성된 가격대를 훨씬 정확히 보여준다. 평균가만 보면 "이 단지는 10억 8천은 줘야 하는구나"라고 오해하게 된다.
실전에서 중위가가 더 유용한 상황
- 매물이 적어 거래 건수가 한 달에 1~5건 정도로 적은 단지 — 특이 거래 한 건의 영향이 훨씬 크다
- 펜트하우스·복층·1층 등 구조가 다른 세대가 섞여 있는 단지
- 급매(가족 간 거래, 급전 필요 등 특수 사정)가 섞여 있을 가능성이 있는 시기
그렇다고 평균가가 무의미한 건 아니다
거래 건수가 충분히 많고(월 수십 건 이상) 가격대가 고르게 분포한 대단지라면 평균가와 중위가의 차이가 크지 않다. 다만 어느 쪽이든 한 건의 거래만 보고 시세를 판단하지 않는 것이 원칙이다. 최근 몇 달치 거래를 함께 놓고, 가능하면 중위가 흐름으로 추이를 보는 습관을 들이면 특정 거래 하나에 휘둘릴 가능성이 줄어든다.