아파트 실거래가, 평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유

5건 중 4건이 9.8억~10.3억 사이에 몰려 있어도, 펜트하우스 1건 때문에 평균가는 10억 8,600만원까지 올라간다 — 이 경우 실제 시세를 더 잘 보여주는 중위가는 10억 2천이다. 같은 아파트를 놓고도 "평균 12억"이라는 기사와 "10억 후반대"라는 기사가 동시에 나올 때가 있다. 하나는 평균가를, 하나는 중위가(median)를 기준으로 썼기 때문이다.

평균가와 중위가는 뭐가 다를까

예시로 보면 바로 이해된다

한 달 동안 같은 단지 같은 면적이 아래처럼 5건 거래됐다고 하자.

평균가는 (9.8+10+10.2+10.3+14)÷5 = 10억 8,600만원이다. 하지만 실제로 거래된 5건 중 4건은 9.8억~10.3억 사이에 몰려 있다. 이 경우 중위가(가격순 정렬 시 정중앙인 3번째 거래)는 10억 2천으로, 대다수 거래가 실제로 형성된 가격대를 훨씬 정확히 보여준다. 평균가만 보면 "이 단지는 10억 8천은 줘야 하는구나"라고 오해하게 된다.

실제 데이터에서는 얼마나 벌어질까

가상의 5건이 아니라 실제 구 단위 월간 거래로 보면 차이가 더 실감 난다. 대장아파트가 집계한 몇 개 달의 숫자다.

강남구처럼 15억짜리 소형과 200억짜리 초고가가 한 통계에 섞이는 지역은 거래가 427건이나 돼도 평균이 중위가보다 3억 가까이 높다. 218억 거래 한 건이 427건 평균을 0.5억 밀어 올린다. 반대로 노원구처럼 가격대가 촘촘한 지역은 1,000건이 넘는 달에 평균과 중위가 차이가 7% 안쪽이다. "평균가"라는 같은 단어가 지역에 따라 신뢰도가 다르다는 뜻이다.

평균이 "떨어진 것처럼" 보이는 또 다른 이유 — 거래 구성

극단값만 문제가 아니다. 그 달에 어떤 집들이 팔렸는지도 평균을 흔든다. 마포구 2025년 10월과 11월을 비교하면 평균이 15.69억 → 11.85억으로 4억 가까이 내려간다. 그런데 이건 같은 집이 4억 싸진 게 아니다. 10월에는 20억 이상 거래가 98건(24%)이었는데 11월에는 6건(7%)뿐이었다 — 아현·염리동 뉴타운 신축 거래가 그 달에 거의 없었을 뿐이다. 이 경우는 중위가도 14.5억 → 11.75억으로 같이 내려가기 때문에 중위가만 본다고 해결되지 않는다. 결국 단지·면적을 고정하고 같은 것끼리 비교하는 것만이 답이다.

실전에서 중위가가 더 유용한 상황

• 매물이 적어 거래 건수가 한 달에 1~5건 정도로 적은 단지 — 특이 거래 한 건의 영향이 훨씬 크다
• 펜트하우스·복층·1층 등 구조가 다른 세대가 섞여 있는 단지
• 급매(가족 간 거래, 급전 필요 등 특수 사정)가 섞여 있을 가능성이 있는 시기
• 강남·서초처럼 소형과 초고가 대형이 한 지역에 공존하는 곳의 지역 평균을 볼 때
• 기간 전후를 비교해 "얼마나 올랐나/내렸나"를 말할 때 — 평균은 양 끝 시점의 초고가 거래 유무에 따라 결론이 뒤집힐 수 있다

그렇다고 평균가가 무의미한 건 아니다

거래 건수가 충분히 많고(월 수십 건 이상) 가격대가 고르게 분포한 대단지라면 평균가와 중위가의 차이가 크지 않다. 위 노원구 예처럼 소형 구축 위주로 가격대가 촘촘한 지역은 평균만 봐도 큰 오해가 없다. 또 평균은 "그 지역에서 실제로 오간 돈의 크기"를 보여주므로 거래 총액이나 시장 규모를 말할 때는 오히려 평균·합계가 맞다. 다만 어느 쪽이든 한 건의 거래만 보고 시세를 판단하지 않는 것이 원칙이다.

중위가를 직접 확인하는 법

• 1국토부 실거래가 공개시스템에서 단지·면적을 고른 뒤 최근 3~6개월 거래를 가격순으로 정렬한다.
• 2건수가 홀수면 정중앙, 짝수면 가운데 두 값의 평균이 중위가다.
• 3평균과 중위가가 5% 이상 벌어지면 어떤 거래가 평균을 끌었는지(층·면적·거래유형) 확인한다.
• 4대장아파트 지역분석 글의 표에는 평균과 중위를 함께 적어 두었으니, 두 값의 간격으로 그 지역의 '평균 신뢰도'를 가늠할 수 있다.

이 글의 실거래 수치는 대장아파트가 국토교통부 실거래가 공개 자료를 집계한 것으로, 해제된 거래를 제외한 아파트 매매·전세(월세 제외) 기준이다.