마포구 아파트 실거래 12개월 — 뉴타운 신축이 시세를 끌고, 재건축 구축이 거래를 채웠다

마포구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 2,463건의 중위가가 14.0억이고, 2016년 이후 준공 신축의 3.3㎡당 평균가(0.89억)가 2000년 이전 구축(0.63억)보다 41% 높다. 강남구와 달리 신축 프리미엄이 뚜렷한 시장이다.

국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 마포구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 마포구는 2010년대 아현·염리·대흥 일대 뉴타운 정비사업으로 신축 대단지가 한꺼번에 들어선 뒤 시세 상단이 크게 올라간 지역이다. 그래서 같은 마포구라도 "뉴타운 신축이 있는 동"과 "그렇지 않은 동"의 가격이 두 배 가까이 벌어진다.

시세를 끄는 단지와 거래가 많은 단지가 다르다

첫째, 시세를 끄는 곳과 거래가 많은 곳이 다르다. 3.3㎡당 가격 상위 단지는 전부 아현·염리·대흥동 뉴타운 신축인데(마포프레스티지자이·마포그랑자이·마포래미안푸르지오·더클래시), 거래 건수 상위 단지는 도화동 한화오벨리스크(소형 주상복합)와 성산동 성산시영(1986년 준공, 3,710세대, 재건축 추진)이다. 즉 "마포 시세"라고 하면 20억대 신축을 떠올리지만 실제 거래는 8~12억대에서 더 많이 일어난다.

둘째, 전세가율이 43~60%로 강남구(30%대)보다 훨씬 높다. 도심 접근성 덕에 직주근접 전세 수요가 두꺼운 지역이라 전세가가 매매가를 상당 부분 받쳐준다. 매매가 대비 자기자본 부담이 강남권보다 작다는 뜻이기도 하다.

위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 구와 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 마포구를 선택하면 된다.

월별 흐름 — 11월 평균 급락은 착시다

표를 처음 보면 2025년 11월(88건, 11.85억)이 눈에 띈다. 10월 15.69억에서 한 달 만에 4억 가까이 떨어진 것처럼 보이지만, 이건 가격 하락이 아니라 거래 구성의 변화다. 이 달은 거래가 88건으로 12개월 중 가장 적었고, 20억 이상 거래가 6건(7%)뿐이었다 — 10월에는 98건(24%)이었다. 아현·염리동 뉴타운 신축 거래가 그 달에 거의 없었을 뿐, 같은 단지·같은 면적의 가격이 4억 빠진 게 아니다. 다음 달 바로 13.91억으로 돌아온 것이 그 증거다. 마포처럼 8억짜리 소형과 30억대 신축 대형이 한 통계에 섞이는 지역에서는 거래가 적은 달의 평균을 그대로 믿으면 안 된다.

세 달씩 묶어 보면 흐름이 명확하다. 2025년 7~9월은 평균 14.60억·중위 13.60억(833건), 2026년 4~6월은 평균 15.45억·중위 15.35억(544건)이다. 중위가가 1.75억 올랐고, 평균과 중위의 간격도 1억에서 0.1억으로 좁아졌다. 후반부로 갈수록 거래가 특정 가격대(15억 안팎)로 수렴했다는 뜻이다.

거래량은 2025년 9월 526건이 압도적으로 많았고 이후 월 130~260건대로 내려왔다. 6월 59건은 신고 기한(계약 후 30일) 때문에 아직 덜 집계된 숫자다.

거래 상위 5곳 중 20억을 넘는 단지는 하나뿐

상위 5개 단지 중 20억이 넘는 건 더클래시(아현동) 하나뿐이다. 나머지는 8~16억대의 소형·구축이다. 마포구 거래의 실체는 "뉴타운 신축"이 아니라 이 가격대에 있다.

최고가는 염리동 마포프레스티지자이 115㎡ 40억(2025년 10월), 하중동 한강밤섬자이 168㎡ 33억이다. 한강밤섬자이는 한강 조망 대형 평형이 30억대에서 반복 거래돼 마포구 대형 시장의 기준점 역할을 한다.

아현 19.6억과 망원 9.3억, 뉴타운이 가른 지도

평균가 순으로 보면 아현동 19.62억 → 공덕동 17.38억 → 신공덕동 15.20억이 상단이고, 망원동 9.34억 → 성산동 11.21억 → 상암동 11.99억이 하단이다. 상단 세 동은 모두 2010년대 이후 정비사업으로 신축 대단지가 들어선 곳이고, 하단은 1980~2000년대 준공 단지가 대부분인 곳이다. 아현동과 망원동의 격차는 110%, 즉 두 배가 넘는다.

거래 건수는 도화동이 267건으로 가장 많다. 한화오벨리스크(65건, 평균 8.32억, 전용 54㎡ 안팎)와 도화동현대·우성 같은 1990년대 단지 거래가 꾸준하다. 공덕역 인근이라 직주근접 수요가 두껍고, 8~9억대 소형은 마포구에서 실질적인 "진입 가격대" 역할을 한다.

성산동은 245건 중 131건이 성산시영(대우·선경·유원) 거래다. 1986년 준공 3,710세대 단지로 재건축을 추진 중인데, 전용 50~53㎡가 평균 12.68억에 거래됐다. 같은 기간 이 단지 전세 553건의 평균은 3.18억이라 전세가율이 25%에 불과하다. 마포구 평균(43~60%)의 절반 수준으로, 마포구 안에서 유일하게 강남식 "미래 가치가 매매가에 실린" 구조를 보인다.

60㎡ 이하와 국민평형이 거의 반반

60㎡ 이하(1,028건)와 60~85㎡(1,058건)가 거의 반반이고 두 구간이 전체의 85%다. 60㎡ 이하 중위가 12.2억, 60~85㎡ 중위가 14.2억으로 두 구간의 차이가 2억뿐이다. 이 격차는 강남구(15.5억 vs 27.0억)나 분당구(10.5억 vs 15.5억)보다 훨씬 작다. 마포에서는 면적을 조금 키우는 비용이 상대적으로 낮다는 뜻이고, 신혼·2인 가구가 소형 대신 국민평형을 고려할 여지가 있는 지역이다. 135㎡ 초과는 65건뿐이라 대형 시장은 사실상 없다.

신축이 구축보다 41% 비싼, 강남과 반대인 시장

2016년 이후 준공은 3.3㎡당 0.89억, 2001~2015년은 0.60억, 2000년 이전은 0.63억이다. 신축과 나머지의 격차가 40% 이상이고, 2001~2015년 준공과 2000년 이전 준공은 거의 같다. 강남구처럼 구축이 역전하는 현상은 없다. 성산시영 같은 재건축 추진 단지가 구축 평균을 조금 끌어올렸을 뿐, 마포구에서 "오래된 단지"는 대체로 그냥 저렴하다.

3.3㎡당 상위 5개 단지는 전부 아현·염리·대흥동 뉴타운 신축이고 모두 1.07~1.17억이다. 전용 70㎡ 안팎이 23~25억이라는 뜻이다. 마포프레스티지자이(2021년 입주)가 가장 높고, 2014년 입주한 마포래미안푸르지오도 여전히 상단에 있어 입주 10년이 지나도 프리미엄이 유지되고 있다.

예산 15억을 기준으로 갈리는 마포

• 중위가는 13.6억(2025년 7~9월)에서 15.35억(2026년 4~6월)으로 올랐고, 후반부로 갈수록 거래가 15억 안팎으로 모였다.
• 11월 평균 급락은 착시다. 거래가 적은 달의 평균은 그 달에 뭐가 팔렸는지에 좌우된다.
• 시세를 끄는 곳(아현·염리·대흥 신축, 3.3㎡당 1.1억대)과 거래가 많은 곳(도화·성산 8~12억대)이 다르다. 예산이 15억 아래라면 도화·성산·상암·망원, 그 위라면 아현·공덕·신공덕이 현실적인 후보다.
• 전세가율 43~60%로 자기자본 부담이 강남권보다 작다. 다만 성산시영처럼 재건축 기대가 실린 단지는 예외적으로 전세가율이 낮다.

집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).

마포구의 동별·단지별 흐름을 더 길게 보고 싶다면 메인 화면에서 기간과 면적을 직접 골라 조회할 수 있다.