강남구 압구정동의 전세가율은 15%, 같은 강남구 역삼동은 52%다. 영등포구 여의도동은 27%, 영등포동1가는 94%다. "서울 전세가율 50%" 같은 한 줄 숫자가 실제 동네 단위에서는 거의 의미가 없다는 걸 보여주려고, 대장아파트 데이터로 서울 25개 구 안에서 전세가율이 가장 낮은 동과 가장 높은 동을 뽑았다.
기준은 2025년 7월~2026년 6월 12개월 실거래다. 동별로 매매 30건·전세 30건 이상인 곳만 집계했고, 전세가율은 그 동의 전세 평균 ÷ 매매 평균이다. 단지가 아니라 동 단위라 개별 단지의 전세가율과는 다를 수 있지만, "같은 구 안에서 얼마나 벌어지는가"를 보기에는 충분하다.
25개 구 — 차이가 큰 순서
| 구 | 전세가율 가장 낮은 동 | 전세가율 가장 높은 동 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 영등포구 | 여의도동 27% (매매 30.5억·전세 8.2억) | 영등포동1가 94% (매매 3.2억·전세 3.0억) | 67%p |
| 도봉구 | 창동 50% (매매 6.4억·전세 3.2억) | 방학동 99% (매매 5.2억·전세 5.2억) | 48%p |
| 용산구 | 서빙고동 26% (매매 35.6억·전세 9.4억) | 한남동 70% (매매 21.9억·전세 15.4억) | 44%p |
| 마포구 | 성산동 31% (매매 11.2억·전세 3.5억) | 서교동 74% (매매 14.8억·전세 11.0억) | 43%p |
| 광진구 | 광장동 41% (매매 18.8억·전세 7.6억) | 화양동 78% (매매 4.8억·전세 3.8억) | 38%p |
| 강남구 | 압구정동 15% (매매 69.7억·전세 10.4억) | 역삼동 52% (매매 18.0억·전세 9.4억) | 37%p |
| 구로구 | 천왕동 32% (매매 7.7억·전세 2.4억) | 오류동 66% (매매 5.4억·전세 3.6억) | 34%p |
| 은평구 | 진관동 48% (매매 9.1억·전세 4.3억) | 대조동 74% (매매 2.9억·전세 2.1억) | 27%p |
| 중랑구 | 신내동 50% (매매 5.9억·전세 3.0억) | 망우동 76% (매매 6.5억·전세 5.0억) | 26%p |
| 종로구 | 창신동 52% (매매 7.7억·전세 4.0억) | 숭인동 77% (매매 5.8억·전세 4.5억) | 26%p |
| 강동구 | 명일동 36% (매매 15.2억·전세 5.5억) | 천호동 60% (매매 9.3억·전세 5.6억) | 24%p |
| 중구 | 만리동2가 42% (매매 18.9억·전세 8.1억) | 황학동 65% (매매 8.8억·전세 5.7억) | 22%p |
| 강북구 | 번동 53% (매매 5.3억·전세 2.8억) | 수유동 74% (매매 4.5억·전세 3.3억) | 21%p |
| 서대문구 | 대현동 44% (매매 10.8억·전세 4.8억) | 연희동 66% (매매 8.1억·전세 5.3억) | 21%p |
| 성동구 | 응봉동 36% (매매 15.1억·전세 5.5억) | 용답동 56% (매매 10.1억·전세 5.6억) | 19%p |
| 서초구 | 내곡동 29% (매매 17.7억·전세 5.1억) | 서초동 47% (매매 20.8억·전세 9.8억) | 19%p |
| 송파구 | 잠실동 32% (매매 31.7억·전세 10.0억) | 거여동 49% (매매 13.0억·전세 6.4억) | 18%p |
| 노원구 | 월계동 45% (매매 7.2억·전세 3.2억) | 공릉동 62% (매매 6.2억·전세 3.8억) | 17%p |
| 성북구 | 길음동 50% (매매 11.4억·전세 5.8억) | 정릉동 66% (매매 6.4억·전세 4.2억) | 15%p |
| 동작구 | 흑석동 40% (매매 20.4억·전세 8.1억) | 신대방동 54% (매매 11.5억·전세 6.2억) | 14%p |
| 동대문구 | 청량리동 47% (매매 10.1억·전세 4.7억) | 장안동 60% (매매 8.3억·전세 5.0억) | 13%p |
| 관악구 | 봉천동 56% (매매 9.5억·전세 5.3억) | 남현동 69% (매매 7.8억·전세 5.4억) | 12%p |
| 양천구 | 신정동 41% (매매 12.9억·전세 5.2억) | 신월동 53% (매매 7.9억·전세 4.2억) | 12%p |
| 강서구 | 내발산동 45% (매매 10.7억·전세 4.8억) | 방화동 56% (매매 6.2억·전세 3.5억) | 11%p |
| 금천구 | 가산동 49% (매매 5.8억·전세 2.8억) | 독산동 59% (매매 7.5억·전세 4.4억) | 10%p |
차이가 큰 구: 재건축·초고가가 있는 곳
영등포(67%p)·강남(37%p)·은평(27%p)·광진(38%p)·용산(44%p)·마포(43%p)·도봉(48%p)이 격차가 크다. 패턴은 두 가지다.
전세가율이 극단적으로 낮은 동이 있는 구 — 강남 압구정동(15%), 영등포 여의도동(27%), 용산 서빙고동(27%), 서초 내곡동(29%, 보금자리 단지라 전세가가 낮게 묶인 특수 사례), 송파 잠실동(32%), 마포 성산동(31%), 구로 천왕동(32%). 압구정·여의도·서빙고·잠실은 재건축 대상 대단지가 동 전체를 채우는 곳이다. 매매가는 "재건축 후 가치"로 거래되고 전세가는 "지금 40~50년 된 집에 살아서 얻는 가치"로 거래되니 둘의 비율이 15~30%까지 내려간다. 압구정동은 매매 평균 69.67억에 전세 10.42억이다 — 60억 가까운 갭이 전부 미래 기대다 (전세가율이란?).
전세가율이 극단적으로 높은 동이 있는 구 — 영등포동1가(94%), 도봉 방학동(99%), 광진 화양동(78%), 종로 숭인동(77%), 중랑 망우동(77%), 은평 대조동(74%), 마포 서교동(74%). 공통점은 소형·소규모 단지나 도시형 주택이 많아 매매 수요는 약하고 전세 수요만 있는 곳이라는 것이다. 도봉 방학동처럼 99%라는 건 매매가와 전세가가 사실상 같다는 뜻으로, 집값이 조금만 내려도 보증금이 매매가를 넘는 깡통 구간이다. 이런 동에서 전세를 구한다면 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 반드시 확인해야 한다 (전세보증보험).
차이가 작은 구: 균질한 주거지
관악(12%p)·양천(12%p)·금천(10%p)·동작(14%p)·노원(17%p)·강서(11%p)·성동(19%p)·중구(22%p)는 격차가 작다. 노원(월계 45% ↔ 공릉 62%)·강서(내발산 45% ↔ 방화 56%)·관악(봉천 56% ↔ 남현 69%)처럼 1990년대 택지지구 소형 단지가 구 전체에 고르게 퍼진 곳은 어느 동이든 전세가율이 45~65%에 모인다. 재건축 기대가 특정 동에 몰려 있지 않고, 초고가도 없기 때문이다. 양천은 목동 신시가지(신정동 41%)와 신월동(53%)으로 갈리지만 목동 재건축이 아직 초기 단계라 압구정만큼 벌어지지는 않았다.
이 표를 어떻게 쓸까
- 1전세 계약 전 — 내가 보는 집이 있는 동의 전세가율이 70%를 넘으면 그 동 전체가 보증금 위험이 큰 구조다. 보증보험 가입 가능 여부부터 확인한다.
- 2매수 검토 중 — 전세가율이 30% 아래인 동은 매매가의 70%가 기대값이다. 그 기대(재건축 단계·교통 호재)가 실제로 진행 중인지 확인하지 않고 사면 기대가 식을 때 가장 크게 빠진다.
- 3갭투자 판단 — 전세가율이 높은 동은 진입 자금이 적게 들지만 하락 완충이 얇다. 위 표의 오른쪽 열이 그 리스트다 (갭투자 리스크).
- 4구 평균은 참고만 — 같은 구 안에서 40~60%p가 벌어지는 구가 여럿이다. '강남구 전세가율 31%'는 압구정(15%)에도 역삼(52%)에도 맞지 않는다.
집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제 거래를 제외한 아파트 매매·전세(월세 제외), 2025년 7월~2026년 6월. 동별 매매·전세 각 30건 이상인 동만 대상. 전세가율 = 동별 전세 평균 ÷ 매매 평균(면적 구성이 다르면 비율이 왜곡될 수 있어, 단지 단위 판단은 같은 면적끼리 다시 확인한다).