전세보증보험은 수도권 기준 보증금 7억원 이하, 전세가율이 공시가격의 126% 이하인 집만 가입 대상이 되고, 보증료는 연 0.097~0.211% 수준이다(2026년 8월 기준, 아래 참고문헌·주의사항 참고).
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 세입자가 기댈 수 있는 안전장치 중 하나가 전세보증보험이다. "가입하면 좋다"는 건 다들 아는데, 실제로 내가 가입 대상이 되는지가 궁금하다면 아래 기준으로 확인해보자.
전세보증보험이란
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 같은 기관이 운영하는 상품으로, 가입해두면 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 청구한다. 세입자 입장에서는 집주인의 자금 사정과 무관하게 보증금을 돌려받을 수 있는 셈이다. 정식 명칭은 "전세보증금반환보증"이고, 흔히 전세보증보험·전세보증이라 부른다.
가입 기준 — 얼마까지, 어떤 집이 대상일까
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권(서울·경기·인천) 7억원 이하 / 그 외 지역 5억원 이하 |
| 공시가 기준 | 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하(공시가격 140% × 전세가율 90% 산식) |
| 신청 시기 | 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 (2년 계약이면 1년 이내) |
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% (보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365로 계산) |
| 기본 요건 | 전입신고 + 확정일자 완료, 등기부상 소유자와 임대인 일치, 선순위 채권 + 보증금이 주택가액 이내 |
근저당권 설정 여부나 집주인의 세금 체납 여부, 선순위 임차보증금 규모에 따라 위 기준 안에 들어와도 가입이 거절될 수 있다. 무주택 세대주이면서 일정 소득 이하라면 보증료가 세액공제 대상이 될 수 있다(공제율·한도는 연말정산 시점 국세청 기준 확인).
보증료는 실제로 얼마인가
보증료율은 주택 유형(아파트/그 외)과 부채비율에 따라 달라진다. 계산 구조를 예로 들면 — 보증금 3억, 아파트, 요율 0.128%를 가정할 때 2년 보증료는 3억 × 0.128% × 2 = 약 77만원이다. 보증금 5억이면 같은 요율로 약 128만원. 월로 나누면 3~5만원 수준이라, 보증금 전액을 지키는 비용치고는 크지 않다. 정확한 요율은 신청 시점에 HUG 안심전세 앱이나 홈페이지에서 매물 기준으로 조회된다.
가입 절차
- 1계약 전 — 등기부등본으로 소유자·근저당·선순위 권리를 확인하고, 안심전세 앱에서 해당 주소의 공시가격 기준 가입 가능 여부를 미리 조회한다.
- 2계약 후 — 전입신고와 확정일자를 받는다(주민센터 또는 정부24·인터넷등기소). 이 두 가지가 없으면 신청 자체가 안 된다.
- 3신청 — HUG(안심전세 앱·지사) 또는 위탁 은행 창구, SGI, HF 중 한 곳에 계약서·등기부등본·주민등록등본·전입 확인 서류 등을 내고 신청한다. 계약 기간의 절반이 지나기 전이어야 한다.
- 4심사·발급 — 보통 며칠~2주 안에 심사가 끝나고 보증서가 나온다. 이후 보증료를 납부한다.
- 5사고 발생 시 — 계약이 끝나고 한 달이 지나도록 보증금을 못 받으면 임차권등기를 마친 뒤 보증기관에 이행 청구한다. 심사 후 보증기관이 보증금을 지급하고 집주인에게 구상한다.
왜 필요한가 — 전세가율로 보는 위험
전세가율이 높은 매물, 즉 매매가 대비 전세가 비중이 큰 집일수록 집값이 떨어지면 집주인이 보증금을 돌려주기 어려운 "깡통전세" 위험이 커진다. 예를 들어 매매가 3억, 전세가 2억 8천인 집이라면 전세가율이 93%가 넘는데, 집값이 조금만 떨어져도 집주인이 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 상황이 생길 수 있다. 최근 몇 년간 전세사기 이슈가 이어지면서 이 보험의 중요성이 특히 커졌다.
대장아파트가 집계한 2025년 7월~2026년 6월 실거래 기준으로 아파트 평균 전세가율은 강남구 약 31~34%, 마포구 46%, 노원구·화성 동탄 50~53%, 강서구 53~54% 수준이다. 아파트는 다세대·오피스텔에 비해 전세가율이 낮아 상대적으로 안전한 편이지만, "평균"이 그렇다는 것이지 개별 매물은 다르다. 같은 구 안에서도 소형 구축은 전세가율이 70~80%까지 올라가는 단지가 있으므로, 계약하려는 그 집의 최근 매매 실거래가와 내 보증금을 직접 비교해야 한다 (전세가율이란?).
전세권 설정과는 뭐가 다른가
| 구분 | 전세보증보험 | 전세권 설정 등기 |
|---|---|---|
| 집주인 동의 | 불필요(통보만) | 필요(등기에 협조해야 함) |
| 비용 | 보증료 연 0.1~0.2% | 등록면허세·법무사 비용(보증금의 0.2%대 + 수수료) |
| 돌려받는 방식 | 보증기관이 먼저 지급 | 경매 신청해 배당받아야 함(시간·비용 소요) |
| 가입 제한 | 보증금 한도·공시가 기준 있음 | 금액 제한 없음 |
실무에서는 보증보험이 훨씬 간편하고 회수도 빠르다. 보증금이 한도를 넘거나 공시가 기준에 걸려 보험이 안 되는 고가 전세라면 전세권 설정을 대안으로 검토한다.
가입이 안 된다면
위 기준 안에 있는데도 근저당권이나 체납 문제로 가입이 거절되는 매물이라면, 그 자체가 계약을 재고해봐야 한다는 신호로 볼 수 있다. 보증료가 보증금 대비 연 0.1~0.2% 수준으로 안전을 위한 비용치고는 크지 않은 편이라, 대상이 된다면 가입을 적극적으로 검토하는 게 좋다. 계약서 특약에 "임차인이 전세보증금반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"를 넣어 두면, 계약 후 거절 통보를 받았을 때 빠져나올 길이 생긴다.
주의할 점
위 보증금 한도·공시가 기준·보증료율은 2026년 기준이며, 전세사기 대책 등 정책 변화에 따라 조정될 수 있다. 실제 가입 전에는 HUG 홈페이지나 안심전세 앱에서 해당 매물이 최신 기준으로 가입 대상인지 직접 확인해야 한다. 등기부등본 확인 방법은 별도 글에서 다뤘다.