전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 세입자가 기댈 수 있는 안전장치 중 하나가 전세보증보험이다. "가입하면 좋다"는 건 다들 아는데, 실제로 내가 가입 대상이 되는지가 궁금하다면 아래 기준으로 확인해보자.
전세보증보험이란
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 같은 기관이 운영하는 상품으로, 가입해두면 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 청구한다. 세입자 입장에서는 집주인의 자금 사정과 무관하게 보증금을 돌려받을 수 있는 셈이다.
가입 기준 — 얼마까지, 어떤 집이 대상일까
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권(서울·경기·인천) 7억원 이하 / 그 외 지역 5억원 이하 |
| 공시가 기준 | 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하(공시가격 140% × 전세가율 90% 산식) |
| 신청 시기 | 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 (2년 계약이면 1년 이내) |
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% (보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365로 계산) |
근저당권 설정 여부나 집주인의 세금 체납 여부, 선순위 임차보증금 규모에 따라 위 기준 안에 들어와도 가입이 거절될 수 있다. 무주택 세대주이면서 일정 소득 이하라면 보증료의 12%(연 300만원 한도)를 세액공제 받을 수 있다.
왜 필요한가
전세가율이 높은 매물, 즉 매매가 대비 전세가 비중이 큰 집일수록 집값이 떨어지면 집주인이 보증금을 돌려주기 어려운 "깡통전세" 위험이 커진다. 예를 들어 매매가 3억, 전세가 2억 8천인 집이라면 전세가율이 93%가 넘는데, 집값이 조금만 떨어져도 집주인이 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 상황이 생길 수 있다. 최근 몇 년간 전세사기 이슈가 이어지면서 이 보험의 중요성이 특히 커졌다.
가입이 안 된다면
위 기준 안에 있는데도 근저당권이나 체납 문제로 가입이 거절되는 매물이라면, 그 자체가 계약을 재고해봐야 한다는 신호로 볼 수 있다. 보증료가 보증금 대비 연 0.1~0.2% 수준으로 안전을 위한 비용치고는 크지 않은 편이라, 대상이 된다면 가입을 적극적으로 검토하는 게 좋다.
주의할 점
위 보증금 한도·공시가 기준·보증료율은 2026년 기준이며, 전세사기 대책 등 정책 변화에 따라 조정될 수 있다. 실제 가입 전에는 HUG 홈페이지나 안심전세 앱에서 해당 매물이 최신 기준으로 가입 대상인지 직접 확인해야 한다.