은평구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 3,197건에서 2016년 이후 신축의 3.3㎡당 평균가(0.51억)가 2000년 이전 구축(0.29억)보다 76% 높다. 이 글에서 다룬 서울·경기 16개 지역 중 신축·구축 격차가 가장 큰 곳이다. 중위가는 8.48억.
국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 은평구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 은평구는 2000년대 후반 은평뉴타운(진관동), 2010년대 후반~2020년대 초 녹번·응암 재개발과 수색·증산 DMC 재개발이 잇달아 입주하면서 "신축이 있는 동"과 "없는 동"이 완전히 다른 가격대로 갈라졌다. 이 구를 볼 때는 준공연도를 먼저 보는 게 맞다.
거래의 40%가 2016년 이후 신축인 구
첫째, 은평구 거래의 40%(1,280건)가 2016년 이후 준공이다. 노원구(7%)·강서구(10%)와 비교하면 압도적이다. 녹번역e편한세상캐슬(2021년, 2,569세대) 한 단지에서만 139건이 거래됐고, DMC롯데캐슬더퍼스트·래미안베라힐즈·DMC센트럴자이·DMC SK뷰가 뒤를 잇는다. 이 신축들이 10~16억대 시세를 만들고, 나머지 60%가 6~9억대에서 거래된다.
둘째, 전세가율이 51~64%로 서울에서 가장 높은 축이다. 노원구(50%)·강서구(53%)보다도 높다. 매매가에 미래 기대보다 실거주 가치가 크게 반영돼 있다는 뜻이고, 전세에서 매매로 갈아탈 때 추가 자금이 매매가의 40% 안팎으로 서울에서 가장 적게 든다.
위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 은평구을(를) 선택하면 된다.
매달 300건 안팎, 12개월간 +6%
| 기간 | 평균 매매가 | 매매 건수 | 평균 전세가(건수) | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 7.76억 | 189건 | 4.81억 (407건) | 62.0% |
| 2025.08 | 7.93억 | 195건 | 4.70억 (404건) | 59.3% |
| 2025.09 | 8.58억 | 298건 | 4.57억 (411건) | 53.3% |
| 2025.10 | 9.34억 | 360건 | 4.81억 (401건) | 51.5% |
| 2025.11 | 7.98억 | 177건 | 5.05억 (381건) | 63.3% |
| 2025.12 | 8.57억 | 212건 | 5.05억 (385건) | 58.9% |
| 2026.01 | 8.84억 | 266건 | 5.02억 (395건) | 56.8% |
| 2026.02 | 8.87억 | 330건 | 4.87억 (337건) | 54.9% |
| 2026.03 | 7.68억 | 312건 | 4.94억 (443건) | 64.3% |
| 2026.04 | 8.42억 | 339건 | 4.61억 (415건) | 54.8% |
| 2026.05 | 9.10억 | 373건 | 5.30억 (333건) | 58.2% |
| 2026.06 | 8.53억 | 146건 | 4.95억 (257건) | 58.0% |
평균이 7.68억(2026년 3월)에서 9.34억(2025년 10월) 사이를 오가지만, 이건 그 달에 신축이 얼마나 팔렸느냐의 차이다. 세 달씩 묶은 중위가는 2025년 7~9월 8.20억(682건) → 2026년 4~6월 8.69억(858건)으로 6% 올랐다. 서울 다른 구(마포 +13%, 송파 +26%)보다 완만하다.
거래량은 2025년 10월(360건)과 2026년 5월(373건)이 가장 많았고, 2026년 2~5월 넉 달 연속 310건 이상으로 꾸준했다. 전세가율은 3월 64.3%까지 올랐다가 5월 58.2%로 내려왔는데, 3월은 평균 매매가가 가장 낮았던 달(구축 거래 비중이 높았던 달)이라 비율이 올라 보인 것이다.
신축이 구축보다 76% 비싸다 — 서울 최대 격차
| 준공 시기 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|
| 2016년 이후 준공 | 1,280건 | 10.12억 | 0.51억 |
| 2001~2015년 | 1,445건 | 7.87억 | 0.34억 |
| 2000년 이전 | 472건 | 6.36억 | 0.29억 |
2016년 이후 0.51억, 2001~2015년 0.34억, 2000년 이전 0.29억. 신축이 준신축보다 50%, 구축보다 76% 비싸다. 강남·용산·분당처럼 구축에 재건축 프리미엄이 붙는 현상은 은평에 없다. 은평의 구축은 대부분 소규모 단지나 빌라 밀집지 사이의 아파트라 재건축보다는 재개발 대상이고, 재개발은 "구역 지정"이 되기 전까지 아파트 가격에 거의 반영되지 않는다.
| 단지(동) | 준공 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|---|---|
| DMC센트럴자이(2단지)(증산동) | 2023년 | 30건 | 14.43억 | 62㎡ | 0.77억 |
| DMC센트럴자이(3단지)(증산동) | 2023년 | 38건 | 16.51억 | 85㎡ | 0.64억 |
| DMCSKVIEW(수색동) | 2023년 | 44건 | 14.14억 | 77㎡ | 0.62억 |
| DMC파인시티자이(수색동) | 2025년 | 36건 | 12.89억 | 72㎡ | 0.60억 |
| 녹번역e편한세상캐슬(응암동) | 2021년 | 139건 | 12.36억 | 69㎡ | 0.60억 |
DMC센트럴자이 2단지(2023년)가 3.3㎡당 0.77억으로 은평 최고다. 전용 62㎡가 14.43억. 이 단지들은 6호선·공항철도·경의중앙선 DMC역과 마포구 상암동 생활권을 공유해, 사실상 "마포 시세"에 붙어 있다.
수색·증산·녹번 10~12억과 신사·불광 6~8억
| 동 | 거래 건수 | 평균 매매가 |
|---|---|---|
| 응암동 | 864건 | 8.86억 |
| 진관동 | 430건 | 9.13억 |
| 불광동 | 407건 | 8.51억 |
| 수색동 | 365건 | 10.57억 |
| 녹번동 | 312건 | 10.30억 |
| 신사동 | 258건 | 5.86억 |
| 증산동 | 156건 | 11.56억 |
| 대조동 | 153건 | 2.89억 |
응암동이 864건으로 압도적이다. 녹번역e편한세상캐슬(12.36억)·백련산힐스테이트(8.13억) 등 2010~2021년 재개발 단지가 몰려 있어 은평 거래의 27%가 여기서 나온다. 수색동·증산동(10.57억·11.56억)은 DMC 재개발 신축(2023~2025년 입주)이 시세를 끌어 은평에서 가장 비싼 동이 됐다. 3.3㎡당 상위 5개 단지 중 4개가 수색·증산이다.
진관동(430건, 9.13억)은 은평뉴타운으로 2008~2010년 입주 단지가 대부분이다. 전세 평균이 4.35억으로 매매 대비 48%에 그쳐 은평구 안에서 전세가율이 가장 낮은 축인데, 지하철역(3호선 구파발)까지 거리가 있는 단지가 많고 대형 평형 비중이 높아 전세 수요가 상대적으로 약하기 때문으로 보인다. 신사동(5.86억)·불광동(8.51억)은 1980~2000년대 구축이 많고, 대조동(2.89억)은 소형·소단지 거래가 잡힌 것이라 동 평균으로 시세를 말하기 어렵다.
소형과 국민평형 중위가 차이가 1.15억뿐
| 전용면적 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 중위 매매가 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 1,434건 | 7.51억 | 7.65억 |
| 60~85㎡ | 1,459건 | 9.21억 | 8.80억 |
| 85~135㎡ | 270건 | 10.18억 | 10.28억 |
| 135㎡ 초과 | 34건 | 11.25억 | 11.38억 |
60㎡ 이하(1,434건)와 60~85㎡(1,459건)가 정확히 반반이다. 두 구간 중위가가 7.65억과 8.8억으로 1.15억밖에 차이 나지 않는다. 마포(2억)·분당(5억)보다 훨씬 작은 격차라, 은평에서는 소형에서 국민평형으로 넓히는 비용이 낮다. 85㎡ 초과는 304건(10%)으로 적고 중위 10.3억이다.
역까지 500m 안과 1km 밖의 단가 차이 67%
| 가장 가까운 지하철역까지(직선) | 거래 건수(전용 60~85㎡) | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|
| 500m 이내 | 490건 | 0.45억 |
| 500m~1km | 625건 | 0.34억 |
| 1km 초과 | 113건 | 0.27억 |
은평은 역세권 효과가 뚜렷한 구다. 500m 이내와 1km 초과의 3.3㎡당 격차가 67%다. 다만 500m 이내 거래의 상당수가 녹번역·DMC역 신축이라 신축 효과가 겹쳐 있다. 은평뉴타운(진관동)처럼 신축이지만 역에서 먼 단지가 9억대에 머무는 걸 보면, 은평에서는 "신축 + 역세권"이 함께 있어야 12억 위로 올라간다.
녹번역e편한세상캐슬 139건이 만든 시세
| 단지명 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 |
|---|---|---|---|
| 녹번역e편한세상캐슬 | 139건 | 12.36억 | 68.9㎡ |
| DMC롯데캐슬더퍼스트 | 91건 | 11.22억 | 67.1㎡ |
| 래미안베라힐즈 | 90건 | 12.06억 | 75.9㎡ |
| 북한산현대힐스테이트3차아파트 | 85건 | 8.82억 | 73.6㎡ |
| 라이프미성 | 80건 | 8.24억 | 77.5㎡ |
| 단지(동) | 전용면적 | 층 | 거래가 | 거래월 |
|---|---|---|---|---|
| 은평뉴타운 제각말 푸르지오(5-2단지)(진관동) | 102㎡ | 9층 | 19.3억 | 2026.04 |
| DMCSKVIEW(수색동) | 113㎡ | 24층 | 18.6억 | 2025.10 |
| DMC센트럴자이(3단지)(증산동) | 85㎡ | 24층 | 18.0억 | 2026.05 |
| DMC센트럴자이(1단지)(증산동) | 85㎡ | 13층 | 18.0억 | 2026.06 |
| DMC센트럴자이(3단지)(증산동) | 85㎡ | 13층 | 17.9억 | 2026.05 |
최고가는 은평뉴타운 제각말 푸르지오 102㎡ 19.3억, DMC SK뷰 113㎡ 18.65억이다. 은평구에서 20억을 넘는 거래는 아직 없다.
은평에서 '구축이 싸다'가 뜻하는 것
- 중위가는 8.2억→8.69억(+6%)으로 서울 평균보다 완만하게 올랐고, 거래는 매달 300건 안팎으로 꾸준했다.
- 신축·구축 격차 76%는 서울 최대다. 은평에서 "구축이 싸다"는 재건축 기대가 없다는 뜻이므로, 구축 매수는 순수하게 거주 가치와 재개발 구역 지정 가능성으로 판단해야 한다.
- 동별로는 수색·증산·녹번(10~12억, 신축)과 신사·불광·역촌(6~8억, 구축)이 갈리고, 진관동 은평뉴타운은 그 사이(9억)에 있다.
- 전세가율 51~64%로 자기자본 부담이 서울에서 가장 낮은 축이다. 예산 7~9억으로 서울에서 84㎡를 찾는다면 은평 준신축이 가장 두꺼운 시장 중 하나다.
집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 역까지 거리는 직선거리이며 좌표가 확인된 단지만 집계했다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).
은평구의 동별·단지별 흐름을 더 길게 보고 싶다면 메인 화면에서 기간과 면적을 직접 골라 조회할 수 있다.