같은 생활권 안에서 신축과 10년차 이상 구축을 비교하면, 국민평형(전용 84㎡) 기준 평당가 차이가 통상 20~30% 수준까지 벌어지는 경우가 흔하다. 같은 동네, 심지어 도로 하나를 사이에 둔 단지인데도 준공년도가 다르면 평당가 차이가 몇천만원씩 나는 경우가 흔하다. 그런데 실거래 데이터로 보면 "신축이 비싸다"가 항상 성립하지는 않는다 — 어떤 지역은 40년 된 구축이 신축과 같은 값이다.
신축이 비싼 이유
- 주거 설비 차이 — 커뮤니티 시설, 지하주차장 연결, 단열·방음 성능 등이 최근 지어질수록 좋아지는 경향이 있다
- 구조 효율 — 같은 전용면적이라도 신축은 발코니 확장, 판상형 설계 등으로 실사용 공간이 넓게 느껴지는 경우가 많다
- 수리 비용이 안 든다 — 구축은 매수 후 화장실·주방 등 리모델링 비용이 추가로 들어가는 경우가 많아, 그 비용이 매매가에 선반영되지 않은 만큼 초기 매수가는 낮게 보일 수 있다
반대로 구축이 유리할 수 있는 부분
- 입지가 이미 검증됨 — 오래된 단지일수록 주변 상권·학군·교통이 이미 자리잡은 경우가 많다
- 재건축 기대감 — 연식이 오래된 대단지는 향후 재건축 가능성이 가격에 일부 반영되기도 한다 (다만 실제 사업 진행까지는 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 점은 감안해야 한다)
- 대지지분 — 용적률이 낮은 저층 구축은 대지지분이 넓어, 향후 재건축 시 유리한 조건이 될 수 있다
실거래로 본 신축·구축 격차 — 지역마다 정반대
대장아파트 데이터에서 2025년 7월~2026년 6월 전용 60~85㎡ 거래를 준공 시기별로 나눠 3.3㎡당 평균가를 비교했다.
| 지역 | 2016년 이후 준공 | 2001~2015년 준공 | 2000년 이전 준공 | 신축 vs 구축 격차 |
|---|---|---|---|---|
| 마포구 | 0.89억 | 0.57억 | 0.58억 | 신축이 +53% |
| 강서구 | 0.57억 | 0.41억 | 0.36억 | 신축이 +58% |
| 노원구 | 0.41억 | 0.31억 | 0.32억 | 신축이 +28% |
| 화성 동탄 | 0.31억 | 0.32억 | (2000년 이전 없음) | 차이 없음 |
| 성남시 분당구 | 0.51억 | 0.71억 | 0.65억 | 구축이 신축보다 +27% |
| 강남구 | 1.38억 | 0.87억 | 1.31억 | 구축이 2000년대 준공보다 +51%, 신축과 거의 같음 |
세 가지 패턴이 보인다.
① 신축 프리미엄이 뚜렷한 지역(마포·강서·노원) — 마포는 아현·염리·대흥 뉴타운 신축이, 강서는 마곡지구 신축이 시세 상단을 끌어 신축이 구축보다 50% 이상 비싸다. 노원은 신축 자체가 적어 격차가 28%에 그친다. 이 지역들에서는 "구축은 그냥 낡은 것"이고 앞머리의 20~30% 통설이 대체로 맞는다.
② 연식이 가격을 거의 설명하지 못하는 지역(동탄) — 전 단지가 2001년 이후 준공이라 재건축 기대가 없고, 신축과 준신축의 3.3㎡당 가격이 0.31억·0.32억으로 같다. 동탄역까지의 거리가 가격을 결정하고 연식은 뒤로 밀린다 (동탄 분석).
③ 구축이 오히려 비싼 지역(분당·강남) — 분당은 1990년대 초 1기 신도시 구축(0.65억)이 2016년 이후 신축(0.51억)보다 27% 비싸다. 재건축 선도지구 기대가 실린 결과다. 강남은 더 극단적이어서 1970~80년대 압구정·대치 구축(1.31억)이 2000년대 준공(0.87억)보다 51% 비싸고, 2016년 이후 신축(1.38억)과 거의 같다. 이 지역들에서 "구축"은 낡은 집이 아니라 "새 아파트로 바뀔 권리"로 거래된다 (재건축·재개발 진행 단계).
대지지분, 왜 중요할까
대지지분은 아파트 한 세대가 소유한 땅의 지분을 말한다. 재건축이 진행되면 이 대지지분을 기준으로 새 아파트를 배정받기 때문에, 같은 전용면적이라도 대지지분이 클수록 재건축 시 유리하다. 1980~90년대 지어진 저층 단지(용적률 100~150% 안팎)는 같은 세대수 대비 대지지분이 넓은 편이고, 2000년대 이후 고층 단지(용적률 250~300% 이상)는 세대수가 많아 세대당 대지지분이 상대적으로 작다. 매물의 "대지지분 몇 평"이라는 표기가 이 개념이다. 위 표에서 강남·분당 구축이 비싼 이유의 상당 부분이 여기 있다 — 같은 전용 84㎡라도 대지지분 15평짜리와 8평짜리는 재건축 후 받을 수 있는 것이 다르다.
연식별 시세를 비교할 때 확인할 것
| 확인 항목 | 이유 |
|---|---|
| 같은 전용면적인지 | 연식이 다른 단지는 평형 구성 자체가 다른 경우가 많아 면적을 맞춰야 비교가 의미 있다 |
| 같은 생활권인지 | 도보 거리 안이라도 학군·역까지 거리가 다르면 순수 연식 효과만 비교하기 어렵다 |
| 거래 시점이 비슷한지 | 몇 달 사이에도 시장 분위기가 바뀌기 때문에 같은 달 또는 인접한 달 거래끼리 비교하는 것이 정확하다 |
| 구축이라면 재건축 단계가 어디인지 | 같은 30년차라도 정비구역 지정 전 단지와 조합설립 후 단지는 가격 성격이 다르다 |
| 신축이라면 입주 몇 년차인지 | 입주 직후 전세 물량이 몰려 전세가율이 일시적으로 낮게 나오는 시기가 있다 |
결론적으로 "신축이 무조건 좋다" 혹은 "구축이 저평가됐다"는 식의 단정보다는, 같은 생활권 안에서 연식만 다른 단지들의 최근 실거래가를 나란히 놓고 평당가 차이를 직접 확인해보는 것이 가장 정확하다. 그리고 그 차이가 위 표의 어느 패턴에 해당하는지 — 신축 프리미엄인지, 재건축 기대인지, 아니면 연식과 무관한 입지 차이인지 — 를 읽어내는 것이 다음 단계다.
이 글의 실거래 수치는 대장아파트가 국토교통부 실거래가 공개 자료를 집계한 것으로, 해제된 거래를 제외한 아파트 매매·전세(월세 제외) 기준이다.