화성 동탄 아파트 실거래 12개월 — 1만 건 거래, 동탄역 거리가 가격을 가른다

화성시 동탄 권역은 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매가 10,733건으로 서울 강남구(2,837건)의 3.8배, 노원구(6,863건)의 1.6배다. 중위가는 7.0억. 거래의 60%가 전용 60~85㎡이고, 준공 2000년 이전 아파트는 한 건도 없다.

국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 화성시 동탄 권역 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 이 글의 "화성시"는 법정동코드 41597에 해당하는 동탄1·2신도시 권역(능동·반송·석우·영천·청계·여울·산척·장지·목동·송동·신동·기안동)이다. 봉담·향남·병점 등 화성시 서부는 별도 코드라 여기 포함되지 않는다.

동탄1과 동탄2, 두 개의 신도시가 한 이름으로

첫째, 동탄은 두 개의 신도시다. 2007년 전후 입주한 동탄1(능동·반송·석우동)과, 2015년 이후 입주한 동탄2(청계·영천·여울·산척·장지·목동·송동·신동)다. 동탄2 한가운데 SRT·GTX-A 동탄역이 있고, 2024년 3월 GTX-A 수서~동탄 구간이 개통하면서 "동탄역까지 걸어갈 수 있는가"가 가격을 가르는 가장 큰 변수가 됐다.

둘째, 전 단지가 2001년 이후 준공이라 강남·분당·노원처럼 "재건축 기대"가 가격에 끼어들 여지가 없다. 그래서 동탄 실거래가는 입지(역 거리·학교·상권)와 면적이 거의 그대로 반영된 비교적 "깨끗한" 가격이다. 준공 시기별 3.3㎡당 가격이 2016년 이후(0.32억)와 2001~2015년(0.32억)이 똑같다는 게 그 증거다. 새 아파트냐 아니냐보다 어디 있느냐가 훨씬 중요하다.

위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 화성시를 선택하면 된다.

거래량이 3배로 늘고 중위가 +11%

거래량이 2025년 10월부터 매달 700~1,700건대로 올라섰다. 7~9월 합계 1,305건이던 것이 2026년 4~6월에는 3,943건으로 3배가 됐고, 6월 1,731건은 신고 기한(계약 후 30일)을 감안하면 최종 집계에서 더 늘어날 숫자다. 서울 어느 구보다 많은 거래가 매달 일어나는 셈이다.

가격은 세 달 묶음으로 2025년 7~9월 평균 7.13억·중위 6.60억 → 2026년 4~6월 평균 8.06억·중위 7.35억이다. 중위가 0.75억, 11% 올랐다. 2026년 1월(8.12억)과 5월(8.35억)에 평균이 튀는데, 이 두 달은 여울동·청계동 동탄역 인접 단지의 20억대 거래가 상대적으로 많이 잡힌 영향이 있다. 동탄도 마포처럼 5억대와 20억대가 한 통계에 섞이므로 월 평균 한 칸의 등락은 거래 구성 변화로 먼저 의심하는 게 좋다.

전세가율은 50~56%로 12개월 내내 안정적이었다. 전세가가 3.55억에서 4.32억으로 22% 오르며 매매가 상승을 거의 따라갔기 때문이다. 재건축 기대 없이 실거주 수요가 매매·전세를 함께 밀어 올리는 시장의 전형적인 모습이다.

청계 10.2억과 능동 5.3억 — 동탄역 거리 그대로

청계동 10.23억, 여울동 9.98억이 상단이다. 두 동 모두 동탄역과 동탄2 중심상권(시범단지·롯데백화점 일대)에 붙어 있다. 청계동은 거래도 1,900건으로 가장 많아 "비싸면서 거래도 많은" 동탄의 중심이다. 반대로 능동 5.30억, 목동 6.24억이 하단이다. 능동은 동탄1 지역으로 동탄역까지 거리가 있고 준공 20년 안팎이며, 목동은 동탄2 외곽이다. 청계동과 능동의 격차는 93%, 두 배에 가깝다.

반송동(1,449건, 7.67억)은 동탄1의 중심으로 동탄1 안에서는 가장 높다. 2007년 전후 입주한 시범단지가 몰려 있고, 능동보다 2.4억 비싸다. 같은 동탄1이라도 중심상권과 학교가 어디 있느냐로 갈린다. 영천동·산척동·장지동(6.6~7.1억)은 동탄2 중간 지대로 국민평형 실수요가 가장 두꺼운 구간이다.

준공연도가 가격을 설명하지 못한다

2016년 이후 준공(동탄2 대부분)이 6,197건, 2001~2015년(동탄1과 동탄2 초기)이 4,536건이고 3.3㎡당 가격은 둘 다 0.32억으로 같다. 오히려 평균 매매가는 2001~2015년 쪽이 0.6억 높은데, 동탄역 시범단지(2015년 입주)가 그 구간에 들어가기 때문이다. 동탄에서 준공연도는 가격을 거의 설명하지 못하고, 아래 3.3㎡당 상위 단지 표가 보여주듯 동탄역까지의 거리가 설명한다.

3.3㎡당 상위 5개 단지는 전부 청계동·여울동이다. 동탄역롯데캐슬(2021년 입주, 동탄역 직결)이 0.70억으로 홀로 앞서고, 더샵센트럴시티·시범우남퍼스트빌·반도유보라 아이비파크 7.0/8.0이 0.51~0.55억으로 뒤를 잇는다. 동탄역롯데캐슬 전용 85㎡는 평균 17.82억으로, 같은 면적 동탄 중위가(7.05억)의 2.5배다.

거래의 60%가 국민평형인 신도시

60~85㎡가 6,474건(60%)으로 압도적이다. 신도시 공급 계획 자체가 국민평형 중심이었기 때문인데, 그 결과 동탄은 "84㎡ 실거래가"만 봐도 시장 대부분을 이해할 수 있는 지역이다. 60~85㎡ 중위가는 7.05억, 평균은 7.73억으로 평균이 0.7억 높다. 동탄역 인접 84㎡가 15억 안팎에 거래되며 평균을 끌어올렸기 때문이다. 85~135㎡는 1,849건에 중위 8.95억이고, 135㎡ 초과는 26건뿐이라 대형 시장은 없다.

동탄역 시범단지 14.5억과 포레너스 6.5억

상위 5개 단지가 각각 190~237건씩 거래됐다. 1,300~1,800세대 대단지들이라 가능한 숫자다. 동탄2하우스디더레이크·동탄역센트럴푸르지오·동탄역포레너스는 6.5~8억대의 "동탄 국민평형 표준 가격대"이고, 시범우남퍼스트빌·시범한화 꿈에그린 프레스티지는 12~14.5억으로 동탄역 시범단지 프리미엄이 붙은 가격이다.

최고가는 청계동 동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지 129㎡ 24억(2026년 6월)이고, 여울동 동탄역롯데캐슬 103㎡가 22.3~23.25억에 네 차례 거래됐다. 같은 단지·같은 면적이 5개월 동안 22~23억대에서 반복 거래된 건 그 가격이 일회성이 아니라 시장이 인정한 수준이라는 뜻이다.

'몇 년 됐나'가 아니라 '역까지 몇 분인가'

• 12개월 동안 중위가가 6.6억에서 7.35억으로 11% 올랐고 거래량은 3배로 늘었다. 전세가도 같이 올라 전세가율은 50%대를 유지했다.
• 준공연도는 가격을 설명하지 못한다. 2016년 이후 신축과 2001~2015년 준공의 3.3㎡당 가격이 같다. 동탄에서는 "몇 년 됐나"가 아니라 "동탄역까지 몇 분인가"를 봐야 한다.
• 청계·여울동(10억 안팎, 역세권은 15~23억)과 능동·목동(5~6억)이 두 배 차이다. 같은 84㎡라도 7억과 18억이 공존한다.
• 거래의 60%가 60~85㎡라 84㎡ 실거래만 추적해도 시장 흐름을 거의 다 읽을 수 있다. 예산 7억 안팎이면 영천·산척·장지동 국민평형이 가장 선택지가 넓다.

집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).

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