예산 5~6억이면 서울 노원·강서 소형이나 경기 영통·일산 국민평형이, 8~9억이면 성북·은평·수지 국민평형이 실거래 범위에 든다(2025년 7월~2026년 6월 기준). 신혼집은 이 예산선을 먼저 정한 뒤 나머지를 좁히는 게 순서다. 두 사람의 직장, 예산, 향후 계획이 모두 얽히는 결정이라 혼자 집을 구할 때보다 고려할 게 많다.
직장 접근성부터 정하자
두 사람의 출퇴근 거리를 더했을 때 가장 합리적인 지점을 먼저 좁혀두면, 그 다음 예산·평형 논의가 훨씬 수월해진다. 한쪽이 너무 멀어지면 결국 몇 년 뒤 재이사로 이어지는 경우가 많아, 초기에 이 부분을 충분히 상의하는 게 장기적으로는 시간과 비용을 아낀다. 매매라면 이사 한 번에 취득세·중개수수료·양도세로 매매가의 3~5%가 사라지므로 더 그렇다.
예산 배분
전세냐 매매냐를 정하기 전에, 대출을 얼마나 끼는 게 두 사람의 소득 대비 무리 없는 수준인지부터 계산해보는 게 순서다. 결혼 초기엔 축의금, 예단·예물, 신혼여행 등 목돈이 한꺼번에 나가는 시기라 주거 자금과 결혼 자금을 분리해서 계획하는 게 좋다. 월 원리금이 부부 합산 소득의 30~40%를 넘으면 금리 상승기에 버티기 어렵다 (전세와 매매, 뭐가 다를까).
예산대별로 실제 어디가 범위인가
대장아파트가 집계한 2025년 7월~2026년 6월 아파트 매매 중위가로 보면, 예산에 따라 현실적인 후보 지역이 이렇게 갈린다.
| 매매 예산 | 범위에 드는 지역·유형(중위가 기준) | 전세로 갈 경우 대략의 전세가 |
|---|---|---|
| 4~5억 | 수원 영통동 1990년대 소형(중위 4.47억), 일산동구 소형(3.05억)·국민평형(5.23억) | 2.8~3.5억 |
| 5~6억 | 노원구 소형(5.25억), 강서구 소형(6.95억 — 조금 넘음), 화성 동탄 소형(5.9억) | 2.8~3.7억 |
| 7~8억 | 화성 동탄 국민평형(7.05억), 노원구 국민평형(7.8억), 영통 국민평형(7.7억), 은평 소형(7.65억) | 3.5~4.5억 |
| 8~10억 | 은평·성북·강서 국민평형(8.8~9.8억), 용인 수지 국민평형(8.8억), 분당 소형(10.45억) | 4.5~5.5억 |
| 12~15억 | 마포 국민평형(14.2억), 강동 국민평형(13.0억), 분당 국민평형(15.5억) | 6~7억 |
중위가는 해당 지역·면적 구간 거래의 중간값이며 단지·역거리·연식에 따라 크게 다르다. 소형 = 전용 60㎡ 이하, 국민평형 = 60~85㎡. 지역별 상세는 각 지역분석 글에서 볼 수 있다.
표에서 보이듯 같은 예산이라도 "서울 소형"과 "경기 국민평형"이 맞바꿈 관계다. 아이 계획이 있어 방 3개가 필요하면 후자가, 출퇴근·생활권이 우선이면 전자가 현실적이다. 신혼 때 소형을 샀다가 몇 년 뒤 넓히는 경우가 많은데, 그때 취득세·수수료가 한 번 더 든다는 점을 처음 선택에 넣어 두면 좋다.
신혼부부 특별공급도 확인
혼인 7년 이내(또는 신생아·예비 신혼 등 유형에 따라 다름), 무주택, 소득·자산 기준(맞벌이는 완화)을 충족하면 청약에서 신혼부부 특별공급 대상이 될 수 있다. 일반 청약보다 경쟁률이 낮은 경우가 많아 조건이 맞는다면 적극적으로 알아볼 가치가 있다. 혼인신고 시점부터 카운트되는 기간 요건이 있어, 청약을 염두에 둔다면 혼인신고 시점을 전략적으로 고려하는 부부도 있다. 가점제로는 신혼 가구가 불리하므로(청약 가점제 글의 예시에서 신혼 2인 가구는 25점 수준), 특별공급과 소형·추첨제 물량이 신혼의 주된 통로다. 정확한 자격 요건은 청약홈에서 확인해야 한다.
신혼부부 전용 대출
전세라면 신혼부부전용 버팀목전세자금대출(부부합산 소득 6천만원 이하, 보증금의 80% 이내, 수도권 2.5억 한도 — 2026년 8월 기준), 매매라면 신혼부부 디딤돌대출(생애최초·신혼 우대) 등 정책 상품이 있다. 소득 요건이 부부 합산이라 맞벌이는 초과하는 경우가 많으니, 혼인신고 전후로 어느 쪽이 유리한지 미리 계산해 본다 (전세자금대출 기초).
계약 명의도 미리 상의
공동명의로 할지 단독명의로 할지에 따라 세금·대출 조건이 달라질 수 있다.
| 구분 | 공동명의 | 단독명의 |
|---|---|---|
| 취득세 | 차이 없음(지분대로 나눠 냄) | - |
| 재산세 | 차이 없음 | - |
| 종합부동산세 | 각자 9억씩 공제(합 18억) | 1세대 1주택 12억 공제. 고령·장기보유 세액공제는 단독명의만 |
| 양도소득세 | 차익이 둘로 나뉘어 누진세율 부담이 줄어듦 | 차익 전체에 한 사람 세율 |
| 대출 | 공동 차주 또는 한 명 차주 + 담보 제공. 소득 합산 심사 가능 | 차주 1인 소득 기준 |
| 처분·증여 | 둘 다 동의 필요. 이혼·상속 시 지분 명확 | 단독 결정 가능 |
1주택 실거주라면 대개 공동명의가 세금 면에서 불리하지 않고, 향후 매도 시 양도세에서 유리한 경우가 많다. 다만 청약 재당첨 제한·1주택 비과세 요건·특별공급 자격 같은 부분과도 연결되므로, 계약 전에 두 사람이 충분히 상의하고 필요하면 세무 상담을 받아보는 것도 방법이다.
정리 — 결정 순서
- 1두 사람 출퇴근이 모두 되는 지역 범위를 먼저 그린다.
- 2부부 합산 소득으로 감당 가능한 월 원리금을 정하고, 거기서 거꾸로 예산선(매매가 또는 보증금)을 뽑는다.
- 3위 표로 예산선에 맞는 지역·면적을 좁힌다. "서울 소형 vs 경기 국민평형"을 두 사람이 어떻게 볼지 이때 정한다.
- 4청약(특별공급)을 병행할지 정한다. 병행한다면 무주택을 유지하는 전세가 전제다.
- 5명의·대출 상품·혼인신고 시점을 세트로 결정한다.
이 글의 지역별 가격은 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 집계한 2025년 7월~2026년 6월 아파트 매매·전세 기준이며, 정책 대출·특별공급·세제 기준은 2026년 8월 기준으로 이후 바뀔 수 있다.