계약금을 넣기 전, 등기부등본을 직접 열람해 확인하는 건 선택이 아니라 필수다. 인터넷등기소에서 누구나 소액의 수수료로 발급받을 수 있다.
등기부등본의 세 부분
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 표제부는 건물의 기본 정보(소재지, 면적, 구조)를 담고, 갑구는 소유권에 관한 사항(소유자, 압류·가압류 여부)을, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권 등)를 담는다.
단계별로 확인하기
- 1표제부 — 주소와 면적이 계약서·매물 정보와 일치하는지 먼저 대조한다.
- 2갑구 — 소유자 이름이 계약 상대방과 같은지, 가압류·가처분·경매개시 같은 표시가 있는지 확인한다.
- 3을구 — 근저당권이 있다면 채권최고액이 매매가 대비 과도하지 않은지 본다. 보통 실제 대출금의 110~130% 수준으로 설정되는 게 일반적이다.
- 4잔금일 직전 재열람 — 계약과 잔금 사이에 새로운 권리가 설정되지 않았는지 반드시 다시 확인한다.
특히 조심해야 할 신호
을구에 여러 건의 근저당권이 누적돼 있거나, 채권최고액 합이 시세에 근접하는 경우는 위험 신호로 봐야 한다. 집주인이 잔금 받은 돈으로 기존 대출을 갚지 못하면, 세입자나 매수인이 고스란히 피해를 볼 수 있다. 등기부등본만으로 부족한 부분도 있다 — 법적 권리관계는 보여주지만 실제 시세가 적정한지는 알려주지 않는다. 시세 판단은 실거래가 데이터를 별도로 확인해야 한다.