조정대상지역에서 10억원짜리 아파트를 2번째 주택으로 사면 취득세만 8,000만원(8%)이지만, 같은 집을 비조정대상지역에서 사면 3,000만원(3%) 수준으로 줄어든다 — 조정대상지역 지정 여부가 세금을 좌우한다.
집을 살 때는 매매대금 외에 취득세도 준비해야 한다. "1~3% 정도"라고만 알고 있으면 막상 계약 앞두고 당황하기 쉽다. 이 글은 2026년 8월 기준 취득세율을 실제 숫자와 계산 예시로 정리했다.
1주택자 취득세율 — 매매가별로 실제 얼마?
1주택자(비조정대상지역 2주택자도 동일)는 매매가 구간에 따라 세율이 1~3% 사이에서 비례식으로 올라간다.
| 매매가 | 취득세율 | 취득세 (부가세 제외) |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 매매가 × 1% |
| 6.5억원 | 1.33% | 약 867만원 |
| 7억원 | 1.67% | 약 1,167만원 |
| 7.5억원 | 2.00% | 1,500만원 |
| 8억원 | 2.33% | 약 1,867만원 |
| 8.5억원 | 2.67% | 약 2,267만원 |
| 9억원 초과 | 3% | 매매가 × 3% |
6억 초과~9억 이하 구간 세율 공식: (매매가 × 2 ÷ 3억 − 3)%. 여기에 지방교육세(취득세율의 10% 수준)가 추가로 붙고, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%가 더해진다. 예를 들어 9억원 초과 구간(3%)에 전용 85㎡ 초과라면 실부담은 3.3~3.5% 정도로 보면 된다.
실제 계산 예시 — 내가 낼 돈은 얼마인가
대장아파트가 집계한 지역별 매매 중위가(2025년 7월~2026년 6월)를 예로 들면 다음과 같다. 모두 1주택자(또는 비조정 2주택) 기준이고 감면은 반영하지 않았다.
| 예시 | 매매가 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노원구 중위가 수준, 전용 59㎡ | 6억 | 600만원(1%) | 60만원 | 없음(85㎡ 이하) | 약 660만원 |
| 화성 동탄 중위가 수준, 전용 84㎡ | 7억 | 약 1,167만원(1.67%) | 약 117만원 | 없음 | 약 1,284만원 |
| 마포구 중위가 수준, 전용 84㎡ | 14억 | 4,200만원(3%) | 420만원 | 없음 | 약 4,620만원 |
| 강남구 중위가 수준, 전용 114㎡ | 25억 | 7,500만원(3%) | 750만원 | 500만원(0.2%) | 약 8,750만원 |
6억 이하와 9억 초과의 세율 차이(1% vs 3%)가 세 배라, 매매가가 두 배 오르면 취득세는 여섯 배가 된다. 매매가 6억과 6.5억은 5천만원 차이지만 취득세는 660만원과 950만원(1.33% + 교육세)으로 300만원 가까이 벌어진다. 6억·9억 경계 근처의 매물이라면 이 구간 효과를 계산에 넣어야 한다.
다주택자 취득세율 — 조정대상지역 여부가 갈림길
2주택 이상부터는 조정대상지역인지 아닌지에 따라 세율이 크게 벌어진다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상·법인 |
|---|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
예를 들어 조정대상지역에서 10억원짜리 아파트를 2번째 주택으로 매수하면 취득세만 8,000만원(10억 × 8%)이다. 같은 집을 비조정대상지역에서 2번째 주택으로 사면 1~3% 구간(9억 초과 3% 적용 시 3,000만원)으로 세금이 크게 줄어든다 — 조정대상지역 지정 여부가 실질적으로 세금을 좌우하는 셈이다. 중과 대상일 때는 지방교육세도 함께 올라(0.4%) 실부담은 8.4%·12.4% 수준이 된다.
현재 조정대상지역 지정 현황은 정부 발표에 따라 수시로 바뀌므로, 매수 예정 지역이 조정대상지역인지는 국토교통부 홈페이지나 위택스에서 계약 직전 반드시 재확인해야 한다.
"주택 수"는 어떻게 세나 — 일시적 2주택과 흔한 함정
취득세 중과에서 말하는 주택 수는 세대 전원 기준이다. 배우자·같은 주민등록의 자녀가 가진 집도 합산된다. 그리고 몇 가지 예외가 있다.
| 상황 | 취급(2026년 8월 기준) |
|---|---|
| 이사 가려고 새 집을 먼저 산 경우(일시적 2주택) | 새 집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택 세율(1~3%) 적용. 기한 안에 못 팔면 8% 차액을 추징 |
| 분양권·입주권 | 주택 수에 포함(2020년 8월 12일 이후 취득분) |
| 오피스텔 | 주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택 수에 포함 |
| 공시가 1억 이하 주택(정비구역 제외) | 주택 수 산정에서 제외되고 중과도 안 됨 |
| 상속 주택 | 상속 후 5년간 주택 수에서 제외 |
갈아타기를 계획한다면 "새 집 잔금일로부터 3년"이라는 시계를 기억해 둬야 한다. 기존 집이 3년 안에 안 팔려 중과세를 추징당하는 사례가 시장이 식을 때 늘어난다.
생애최초 감면
생애 처음 주택을 구입하는 경우 취득세를 감면해주는 제도가 있다. 2023년 개정 이후로는 실거래가 12억원 이하 주택, 감면 한도 200만원, 소득 요건 없음이라는 틀로 운영돼 왔다(2026년 8월 기준). 예컨대 위 표의 6억짜리 집(취득세 600만원)이라면 200만원이 줄어 약 460만원(교육세 포함) 수준이 된다. 다만 이 감면은 일몰 기한이 있는 조항이라 연장 여부와 세부 요건(취득 후 3개월 내 전입·3년 실거주 등 사후 관리 조건)이 바뀔 수 있으므로, 잔금 시점 기준으로 위택스나 관할 구청 세무과에 직접 확인한다.
취득세 계산 흐름
- 1매매가와 보유 주택 수, 조정대상지역 여부로 위 표에서 적용 세율 구간을 확인한다
- 2기본 취득세에 지방교육세(약 10%), 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세(0.2%)를 더한다
- 3생애최초·다자녀·일시적 2주택 등 감면·예외 대상인지 확인하고 해당하면 반영한다
- 4잔금일 기준으로 60일 이내 신고·납부한다 (보통 법무사가 대행). 기한을 넘기면 가산세가 붙는다
정확한 세율은 반드시 최신 기준으로
이 글의 세율표는 2026년 8월 기준이며, 취득세율 자체(1~3%, 8%, 12% 구간 구조)는 2020년 8월 개정 이후 안정적으로 유지되고 있다. 다만 조정대상지역 지정 현황, 일시적 2주택 처분 기한, 생애최초·다자녀 감면의 구체적 조건은 정부 정책에 따라 자주 바뀌므로, 계약 전에는 위택스(wetax.go.kr)나 관할 구청 세무과에서 현재 시점 기준으로 반드시 다시 확인해야 한다. 취득세 외에 계약 단계에서 드는 비용 전체는 매매 계약 체크리스트에서 정리했다.