이 글은 어느 정부가 어떤 정책을 냈는지가 아니라, 그 정책이 나온 시점에 금리·환율·집값이 실제로 어떤 상태였는지만 다룬다. 정치적 해석이나 정부별 평가는 넣지 않았고, "이 정책 때문에 집값이 올랐다/내렸다" 같은 인과관계도 단정하지 않는다. 그 시점의 조건(한국 기준금리·미국 기준금리·원/달러 환율·서울·경기 아파트 가격)과 그때 나온 정책만 시간순으로 나열했다 — 조건과 결과를 스스로 대조해볼 수 있도록 사실만 모은 표다.
금리는 한국은행·미국 연방준비제도(Fed) 공식 발표자료, 환율은 e-나라지표를 기준으로 했다. 아파트 가격은 외부 지수 대신 대장아파트가 직접 수집한 국토교통부 실거래가 공개시스템 원본 데이터로, 서울·경기 지역 실거래 건을 연도별로 평균한 평단가(3.3㎡당 가격)다 — 다만 이건 "그 해 실제 거래된 물건들의 단순 평균"이라, 매매가 늘거나 준 상품 구성이 바뀌면 같은 시세라도 수치가 흔들릴 수 있다(한국부동산원의 품질조정 지수와는 다른 성격의 숫자다). 2026년 8월 기준 작성이며, 우리 실거래 데이터는 2006년 1월 이후만 존재해 그 이전 정책은 가격 칸을 비워뒀다.
시점별 금리·환율·가격과 정책 조치
| 시점 | 한국 기준금리 | 미국 기준금리 | 원/달러 환율 | 서울·경기 평단가(연도, 전년비) | 정책 조치 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2003.10 | 3.75% | 1.00% | 1,192.6원(연말) | 데이터 없음(2006년 이전) | 투기지역 만기 10년 이하 대출 LTV 40%로 인하 |
| 2005.5 | 3.25% | 3.00% | 1,011.6원(연말) | 데이터 없음(2006년 이전) | 종합부동산세법 제정·시행(개인별 합산 과세로 시작) |
| 2005.8.31 | 3.25% | 3.50% | 1,011.6원(연말) | 데이터 없음(2006년 이전) | 8·31대책 — 종부세 기준 공시가 9억→6억, 개인별→세대별 합산 전환 |
| 2005.8~2006.11 | 3.25%→4.50% | 3.50%→5.25% | 1,011.6원→929.8원 | 1,051만원/평(2006년, 데이터 시작연도) | DTI 규제 단계적 도입·확대(투기지역 일부 → 투기지역 전체 아파트) |
| 2006.5~2006.9 | 4.00%→4.50% | 5.00%→5.25% | 929.8원(연말) | 1,051만원/평(2006년) | 재건축초과이익환수법 제정(2006.5 공포·2006.9 시행) |
| 2007.4~2007.9 | 4.50%→5.00% | 5.25%→4.75% | 936.1원(연말) | 994만원/평(2007년, 전년비 -5.4%) | 분양가상한제 민간택지로 확대(2007.4 개정·2007.9 시행) |
| 2008.6 | 5.00% | 2.00% | 1,259.5원(연말) | 1,189만원/평(2008년, 전년비 +19.6%) | 지방 미분양 대응 LTV 60%→70%로 완화 |
| 2008.11.13 | 4.00% | 1.00% | 1,259.5원(연말) | 1,189만원/평(2008년, 전년비 +19.6%) | 헌법재판소, 종부세 세대별 합산 과세 헌법불합치 결정 |
| 2008.12~2009.1 | 3.00%→2.50% | 0~0.25% | 1,164.5원(2009년말) | 1,457만원/평(2009년, 전년비 +22.5%) | 종부세법 개정 — 개인별 합산 복귀, 1주택자 공제 6억→9억, 세율 인하 |
| 2011.12.12 | 3.25% | 0~0.25% | 1,151.8원(연말) | 1,336만원/평(2011년, 전년비 -2.5%) | 마지막까지 남아있던 강남3구 투기과열지구 해제 |
| 2012.12 | 2.75% | 0~0.25% | 1,070.6원(연말) | 1,299만원/평(2012년, 전년비 -2.8%) | 재건축초과이익환수법 1차 유예(2014.12.31까지) |
| 2014.7~2014.9 | 2.50%→2.25% | 0~0.25% | 1,099.3원(연말) | 1,399만원/평(2014년, 전년비 +4.5%) | 7·24·9·1대책 — LTV 전국 70%로 완화, DTI 수도권 60%로 완화 |
| 2014.12 | 2.00% | 0~0.25% | 1,099.3원(연말) | 1,399만원/평(2014년, 전년비 +4.5%) | 재건축초과이익환수법 2차 유예 연장(2017.12.31까지) |
| 2017.6~2017.8 | 1.25% | 1.00~1.25% | 1,070.5원(연말) | 1,876만원/평(2017년, 전년비 +12.5%) | 6·19·8·2대책 — 조정대상지역 추가 지정, 다주택자 양도세 중과 |
| 2018.1 | 1.50% | 1.25~1.50% | 1,115.7원(연말) | 1,923만원/평(2018년, 전년비 +2.5%) | 재건축초과이익환수제 재시행(5년 유예 종료) |
| 2018.9.13 | 1.50% | 1.75~2.00% | 1,115.7원(연말) | 1,923만원/평(2018년, 전년비 +2.5%) | 9·13대책 — 종부세 과표구간 신설, 최고세율 3.2%, 9억 초과 신규 대출 금지 |
| 2019.12.16 | 1.25% | 1.50~1.75% | 1,156.4원(연말) | 2,228만원/평(2019년, 전년비 +15.9%) | 12·16대책 — 15억 초과 주택담보대출 전면 금지, 종부세율 인상 |
| 2020.6.17~2020.7.31 | 0.50% | 0~0.25% | 1,086.3원(연말) | 2,184만원/평(2020년, 전년비 -2.0%) | 6·17·7·10대책, 임대차3법 — 수도권 조정대상지역 확대, 다주택 취득세 최대 12%, 계약갱신청구권제·전월세상한제 시행 |
| 2022.6 | 1.75% | 1.50~1.75% | 1,264.5원(연말) | 2,530만원/평(2022년, 전년비 -2.2%) | 종부세 1주택자 한시 특별공제 3억원 추가, 공정시장가액비율 100%→60% |
| 2022.9~2022.12.23 | 2.50%→3.25% | 3.00~4.50% | 1,264.5원(연말) | 2,530만원/평(2022년, 전년비 -2.2%) | 투기과열지구 대폭 해제, 종부세법 개정(공제 확대, 최고세율 6%→5%) |
| 2023.1.5 | 3.25% | 4.25~4.50% | 1,288.0원(연말) | 2,788만원/평(2023년, 전년비 +10.2%) | 강남3구·용산구를 제외한 전국 투기과열지구·조정대상지역·투기지역 전면 해제 |
| 2023.12~2024.3 | 3.50% | 5.25~5.50% | 1,472.5원(2024년말) | 3,192만원/평(2024년, 전년비 +14.5%) | 재건축초과이익환수법 개정 — 부담금 면제기준 3천만원→8천만원 |
| 2024.2~2024.9.1 | 3.50% | 5.25~5.50% | 1,472.5원(연말) | 3,192만원/평(2024년, 전년비 +14.5%) | 스트레스 DSR 1·2단계 순차 시행(가산금리 25%→50%) |
| 2025.6.27~2025.7.1 | 2.50% | 4.25~4.50% | 1,439.0원(연말) | 3,609만원/평(2025년, 전년비 +13.1%) | 가계부채 관리 강화방안(수도권 주담대 한도 6억 제한), 스트레스 DSR 3단계 시행 |
| 2025.10.15 | 2.50% | 4.00~4.25% | 1,439.0원(연말) | 3,609만원/평(2025년, 전년비 +13.1%) | 10·15대책 — 서울 전역·경기 12개 지역 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정 |
환율은 각 연도 연말 종가 기준이라, 연중 발표된 정책 시점의 실제 환율과는 차이가 있을 수 있다(예: 2008년은 연초 936원대에서 연중 1,500원대까지 급등했다가 연말 1,259.5원으로 마감). 서울·경기 평단가는 대장아파트가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 수집한 매매 실거래 원본 데이터를 연도별로 단순 평균한 값이며, 2026년은 연도 진행 중이라 일부 기간만 반영됐다.
이 표를 읽는 법
정책은 대개 가격이 특정 방향으로 뚜렷하게 움직인 뒤에 나온다는 걸 표에서 확인할 수 있다. 여러 해 오른 뒤에는 규제(조정대상지역 지정, 세율 인상, 대출 한도 축소) 조치가, 여러 해 정체·하락한 뒤에는 완화(규제지역 해제, 세율 인하, LTV 확대) 조치가 뒤따르는 패턴이 반복된다. 다만 이건 시간 순서상 관찰되는 패턴일 뿐, 특정 정책이 특정 결과를 "일으켰다"고 단정할 근거는 아니다 — 금리·환율 같은 다른 변수도 같이 움직이고 있었기 때문이다.