월세 50만원·보증금 1천만원짜리 원룸의 중개보수 상한은 24만원(환산보증금 6천만원 × 0.4%)이고, 계약서에 "특약"으로 안 적은 건 나중에 다툴 때 거의 인정받지 못한다. 처음 혼자 계약을 진행할 때는 부동산 용어 자체가 낯설어서 중요한 부분을 놓치기 쉽다. 순서대로 정리했다.
전세냐 월세냐부터
보증금이 크면 그만큼 보증금 반환 위험도 커진다. 자기자본이 적고 사회 초년이라면 보증금을 낮추고 월세를 조금 더 내는 쪽이 리스크가 작을 수 있고, 반대로 정책 대출(청년 버팀목 등)이 되는 조건이면 전세가 월 부담이 훨씬 낮다 (전세자금대출 기초). 어느 쪽이든 아래 절차는 같다.
공인중개사 자격 확인
계약 전 국가공간정보포털(nsdi.go.kr) 등에서 중개업소 등록 여부를 확인할 수 있다. 무자격 중개는 문제가 생겼을 때 공제·보증 제도의 보호를 받기 어려우니, 사무실에 걸린 등록증·공제증서와 실제 등록 정보가 일치하는지 확인하는 습관을 들이는 게 좋다. 중개사무소가 아니라 "컨설팅"·"분양대행" 간판이면 중개 자격이 없을 수 있다.
계약 전 확인 순서
- 1등기부등본으로 소유자·근저당·가압류를 확인한다. 열람 700원. 원룸·오피스텔·다세대는 건물 전체 근저당이 큰 경우가 많으니, 채권최고액 + 다른 세입자 보증금 합이 건물 시세를 넘지 않는지 본다 (등기부등본 보는 법).
- 2계약 상대방이 실제 소유자(또는 정당한 대리인)인지 신분증을 대조한다. 대리인이면 위임장 + 소유자 인감증명서를 확인하고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보낸다.
- 3건축물대장에서 용도가 주택인지 확인한다. 근린생활시설(상가)로 된 원룸은 주거용 대출·보증보험이 안 되고 전입신고 시 문제가 될 수 있다.
- 4시세를 확인한다. 아파트는 국토부 실거래가·대장아파트에서 동·단지별 전세가를 볼 수 있고, 원룸·오피스텔은 같은 건물 다른 호실 실거래를 국토부 시스템에서 확인한다. 보증금이 시세 대비 너무 높으면 나중에 돌려받기 어렵다.
- 5특약사항 협의 후 계약서 작성, 계약금 지급(보통 보증금의 5~10%).
- 6이사 당일 전입신고와 확정일자 신청 (전입신고·확정일자).
중개보수, 얼마가 맞나
임대차 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있고, 월세는 "보증금 + 월세 × 100"으로 환산해 계산한다(환산액이 5천만원 미만이면 × 70).
| 거래금액(환산보증금) | 상한요율 | 예시 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% (한도 20만원) | 보증금 500만원·월세 40만원 → 환산 3,300만원 → 최대 16.5만원 |
| 5천만원~1억원 | 0.4% (한도 30만원) | 보증금 1천만원·월세 50만원 → 환산 6천만원 → 최대 24만원 |
| 1억원~6억원 | 0.3% | 전세 2억 → 최대 60만원 |
| 6억원~12억원 | 0.4% | 전세 7억 → 최대 280만원 |
상한이므로 협의로 낮출 수 있다. 부가세는 별도로 붙을 수 있다(중개사무소가 일반과세자면 10%). 2026년 8월 기준이며 지자체 조례에 따라 조금 다를 수 있다.
특약사항을 꼼꼼히
수리 책임의 범위, 반려동물 여부, 원상복구 기준처럼 표준 계약서에 없는 조건은 특약으로 명시해야 나중에 분쟁을 줄일 수 있다. 특히 곰팡이·누수처럼 계약 당시엔 안 보이다가 나중에 드러나는 하자는 책임 소재를 두고 다툼이 잦으니, 입주 전 사진을 찍어두는 것도 좋은 습관이다.
| 상황 | 특약 예시 |
|---|---|
| 대출·보증보험이 필요한 경우 | "임차인의 전세대출 또는 전세보증보험이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다" |
| 잔금 전 근저당 방지 | "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다" |
| 기존 하자 | "입주 시 확인된 벽지 오염·문틀 파손 등(사진 첨부)은 임차인의 원상복구 대상에서 제외한다" |
| 수리 책임 | "보일러·배관·창호 등 주요 설비의 고장은 임대인이 수리한다. 소모품(전구·필터 등)은 임차인 부담" |
| 관리비 | "관리비 ○만원에 포함되는 항목: 수도·인터넷·청소. 전기·가스는 별도" — 원룸은 관리비 항목을 반드시 적는다 |
| 중도 퇴거 | "임차인이 만기 전 퇴거할 경우 새 임차인 중개보수는 임차인이 부담한다" 등 조건을 미리 합의 |
보증금을 지키는 세 가지
등기부등본 확인, 전입신고·확정일자, 그리고 보증금이 크다면 전세보증보험이다. 세 가지 중 하나라도 빠지면 나머지가 소용없어지는 경우가 있다 — 등기부가 깨끗해도 전입이 늦으면 순위가 밀리고, 확정일자를 받아도 선순위 근저당이 크면 배당이 안 온다. 보증보험은 계약 기간 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있으니 입주 후 바로 알아본다 (전세보증보험, 꼭 가입해야 할까).
등기부등본은 계약 당일과 잔금일 두 번
계약 사이에 권리관계가 바뀔 수 있으므로 두 시점 모두 확인하는 습관을 들이는 게 안전하다. 전입신고 다음 날 한 번 더 열어 보면 완벽하다.
입주 후 잊기 쉬운 것
- 계약서·확정일자 확인서·계약금 영수증·입주 전 사진은 한곳에 보관한다.
- 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘으면 30일 안에 주택임대차 신고 대상이다(임대인·임차인 공동 의무).
- 만기 2~6개월 전에 갱신 여부를 임대인에게 통지한다. 계약갱신요구권(1회, 2년, 보증금 인상 5% 이내)은 이 기간 안에 행사해야 한다.
- 이사 나갈 때 장기수선충당금(아파트)·관리비 정산을 확인한다.