"이 아파트 지금 가격이 싼 건가, 비싼 건가"를 판단할 때 가장 많이 쓰는 기준이 전고점(직전 최고가) 대비 하락률이다. 뉴스에서 "○○아파트 전고점 대비 20% 하락"이라는 표현을 자주 보는데, 이 수치를 직접 계산하는 방법과 계산할 때 흔히 하는 실수를 정리했다.
전고점 대비 하락률 계산법
공식은 단순하다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계산식 | (전고점 가격 − 현재 가격) ÷ 전고점 가격 × 100 |
| 예시 | 전고점 12억, 현재 9억6천 → (12억−9.6억)÷12억×100 = 20% 하락 |
여기서 "전고점"과 "현재 가격"을 각각 어떻게 정의하느냐에 따라 결과가 크게 달라진다는 점이 핵심이다.
실수 1 — 신고가 한 건을 전고점으로 삼는 경우
같은 단지, 같은 면적이라도 층·향·리모델링 여부에 따라 가격 편차가 크다. 특정 시기에 로얄동 로얄층이 유독 비싸게 팔린 거래 한 건을 "전고점"으로 잡으면, 이후 평범한 층이 그보다 낮은 가격에 거래될 때마다 실제보다 더 크게 하락한 것처럼 보인다. 전고점은 단일 최고가 거래보다는 해당 시기 거래들의 흐름(중위가 수준)으로 보는 편이 왜곡을 줄인다.
실수 2 — 현재 가격도 거래 한 건으로만 판단하는 경우
마찬가지로 최근 거래가 하필 저층이거나 급매였다면, 그 한 건만으로 "지금 시세"를 단정하기 어렵다. 최근 3~6개월 정도의 거래를 함께 보고, 그 안에서의 가격대를 확인하는 것이 안전하다.
실수 3 — 면적을 다르게 비교하는 경우
전용면적이 다르면 총액도, 평당가도 다르다. 하락률을 계산할 때는 반드시 같은 면적대(전용면적 구간) 안에서 비교해야 한다. 84㎡와 59㎡ 거래를 섞어서 비교하면 하락률이 실제와 다르게 나온다.
실전 확인 순서
| 단계 | 확인할 것 |
|---|---|
| 1 | 비교하려는 단지·면적을 고정한다 |
| 2 | 가격이 가장 높았던 시기(보통 2021~2022년 상반기)의 거래들을 여러 건 확인해 대략적인 가격대를 잡는다 |
| 3 | 최근 3~6개월 거래들의 가격대를 확인한다 |
| 4 | 두 구간의 중간값(중위가)끼리 비교해 하락률을 계산한다 |
단일 거래끼리 비교하는 대신 구간별 가격대끼리 비교하면, 특정 층·향의 특수성에 흔들리지 않는 값에 가까워진다. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 다장아파트 같은 서비스에서 월별로 확인할 수 있으니, 관심 단지의 월별 흐름을 먼저 그래프로 살펴보는 것이 가장 빠르다.