매매가만 생각하고 계약을 준비하면 놓치기 쉽지만, 취득세·중개수수료·법무사 비용까지 더한 부가비용은 매매가의 2~4% 수준까지 나온다.
아파트 매매는 보통 계약금 → 중도금(생략되기도 함) → 잔금 순서로 진행된다. 계약부터 잔금까지는 통상 1~3개월이 걸리고, 단계마다 확인할 것이 다르다.
| 단계 | 일반적 비율 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 가계약금 | 수백만원~매매가의 1% | 입금 전 등기부등본·계좌 명의 확인, 문자로 조건 남기기 |
| 계약금 | 매매가의 약 10% | 등기부등본, 매도인 신분 확인, 특약사항 명시 |
| 중도금 | 계약에 따라 생략 가능 | 추가 근저당 설정 여부. 중도금이 오가면 일방 해제 불가 |
| 잔금 | 나머지 전액 | 등기부등본 재확인, 소유권 이전 등기 동시 진행 |
가계약금부터 조심해야 하는 이유
"일단 잡아두자"며 보내는 가계약금도 법적으로는 계약의 일부로 인정될 수 있다. 매매가·잔금일·특약 같은 핵심 조건이 문자나 통화로 특정됐다면 계약이 성립한 것으로 보고, 매수인이 마음을 바꾸면 가계약금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 반대로 매도인이 파기하면 배액을 물어야 한다는 판례도 있다. 가계약금을 보내기 전에 ① 등기부등본을 열어 소유자 확인, ② 입금 계좌가 소유자 본인 명의인지 확인, ③ "○월○일까지 본계약, 미체결 시 반환" 같은 조건을 문자로 남긴다.
계약금은 "해약금"이다
민법상 계약금은 별도 약정이 없으면 해약금으로 본다. 중도금이 오가기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있다. 예컨대 매매가 6억에 계약금 6천만원을 넣었는데 매도인이 마음을 바꾸면 1억 2천만원을 돌려줘야 한다. 거꾸로 말하면, 계약금 비율을 너무 낮게(1~2%) 잡으면 집값이 오를 때 매도인이 배액을 물고도 파기하는 일이 생긴다. 상승기에는 계약금을 10% 가까이 채우고 중도금 일정을 앞당기는 게 매수인 보호 수단이 된다.
계약서에 꼭 넣어야 할 특약
표준 계약서 외에도 상황에 맞는 특약을 추가하는 게 안전하다. 예를 들어 "잔금일까지 근저당을 말소한다", "하자 발견 시 매도인이 수선한다", "매도인의 사정으로 잔금이 지연될 경우 지연이자를 지급한다" 같은 조항이다. 특히 매도인이 그 대금으로 다른 집을 사는 "갈아타기" 상황이라면, 잔금일이 서로 얽혀 지연될 가능성이 있으니 이런 조항을 넣어두는 게 실질적으로 도움이 된다.
| 상황 | 넣어둘 특약 예시 |
|---|---|
| 근저당이 있는 집 | "매도인은 잔금 수령과 동시에 을구 근저당권 전부를 말소하며, 말소 비용은 매도인이 부담한다" |
| 세입자가 있는 집 | "현 임차인의 보증금 ○억은 잔금에서 공제하고 매수인이 승계한다" 또는 "잔금일 전 명도 완료" |
| 대출 승인이 불확실 | "매수인의 주택담보대출이 ○억 미만으로 승인될 경우 계약금 반환 후 해제할 수 있다" |
| 누수·결로 등 하자 | "잔금 후 ○개월 내 발견된 중대 하자는 매도인이 수선한다" |
| 매도인 갈아타기 | "매도인 사정으로 잔금이 지연되면 지연일수만큼 연 ○%의 지연이자를 지급한다" |
부가비용, 얼마나 나올까
매매가만 생각하고 취득세·중개수수료·법무사 비용을 빠뜨리는 경우가 많은데, 실제로는 이 부가비용이 매매가의 2~4% 수준까지 나온다. 중개수수료는 매매가 구간별 상한요율이 정해져 있다.
| 매매가 구간 | 상한요율 |
|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% |
| 5천만원~2억원 | 0.5% |
| 2억원~9억원 | 0.4% |
| 9억원~12억원 | 0.5% |
| 12억원~15억원 | 0.6% |
| 15억원 이상 | 0.7% |
위 요율은 상한선이라 실제로는 공인중개사와 협의해 더 낮출 수 있다. 여기에 취득세(매매가에 따라 1~3%, 다주택자는 최대 12%)와 법무사 등기 비용(수십만원~백만원대)까지 더하면 총 부가비용이 매매가의 2~4% 안팎이 된다는 계산이 나온다.
예를 들어 서울 노원구 매매 중위가 수준인 6억짜리 84㎡ 아파트를 1주택자가 산다면 — 취득세 600만원 + 지방교육세 60만원 + 중개수수료 최대 240만원 + 법무사·등기 비용 약 50~80만원 = 약 950~1,000만원이 매매가 외에 더 든다. 같은 계산을 12억짜리 집에 하면 취득세 3%(3,600만원)에 교육세·수수료(0.6%, 720만원)까지 약 4,500만원 안팎이다. 취득세 구간별 계산은 취득세 글에서 자세히 다뤘다.
자금조달계획서와 신고
규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서는 금액과 무관하게, 비규제지역에서는 6억원 이상 주택을 살 때 자금조달계획서를 계약 후 30일 안에 실거래 신고와 함께 내야 한다(2026년 8월 기준). 예금·주식·대출·증여 등 자금 출처를 항목별로 적는데, 나중에 증빙을 요구받을 수 있으므로 계약 전에 미리 자금 흐름을 정리해 두는 게 좋다. 규제지역 지정 현황은 수시로 바뀌니 계약 시점에 확인한다.
잔금일 당일 체크리스트
- 1오전에 등기부등본을 한 번 더 열람해 계약 이후 새 권리(근저당·가압류)가 생기지 않았는지 확인한다.
- 2매도인이 근저당을 말소해야 한다면 은행 상환·말소 서류를 잔금과 동시에 처리하는지 법무사와 함께 확인한다.
- 3잔금 송금과 동시에 법무사가 소유권 이전 등기를 접수한다(등기 필요 서류: 매도인의 등기필증·인감증명서·주민등록초본 등).
- 4관리비·장기수선충당금·공과금(전기·가스·수도)을 잔금일 기준으로 정산한다. 장기수선충당금은 세입자가 있었다면 매도인이 세입자에게 돌려줄 몫이다.
- 5열쇠·카드키·비밀번호를 인수하고, 집 상태(누수·파손)를 매도인과 함께 마지막으로 확인한다.
- 6취득세는 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부한다(보통 법무사가 등기와 함께 처리).
주의할 점
위 중개수수료 요율·취득세율·자금조달계획서 기준은 2026년 8월 기준이며, 법 개정에 따라 바뀔 수 있다. 계약 전에는 한국공인중개사협회나 위택스에서 최신 기준을 다시 확인하는 게 안전하다. 계약 상대방이 매도인 본인이 아니라 대리인이라면 위임장·인감증명서를 반드시 받고, 계약금은 소유자 본인 계좌로만 보낸다.