강남구 아파트 실거래 12개월 — 개포 신축·대치 학군·압구정 재건축, 세 갈래 가격대

강남구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 2,837건의 중위가가 24.9억이고, 2000년 이전 준공 아파트의 3.3㎡당 평균가(1.23억)가 2001~2015년 준공(0.86억)보다 43% 높다. 서울·경기 다른 지역에서는 보기 어려운, "오래될수록 비싸지는" 구조다.

국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 강남구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 강남구는 하나의 시장이 아니라 성격이 다른 세 시장이 겹쳐 있다고 보는 편이 이해가 빠르다. 2020년 이후 입주한 개포동 신축 대단지, 학군 수요가 가격을 받치는 대치·도곡동, 그리고 재건축 기대가 가격의 대부분을 설명하는 압구정동이다. 아래 숫자들은 이 세 갈래가 각각 다르게 움직인 결과다.

강남 진입선은 15억부터 — 소형도 중위 15.5억

첫째, 강남구는 면적 60㎡ 이하 소형도 중위가가 15.5억이다. "강남 진입"이라는 말이 흔히 쓰이지만, 이 기간 가장 저렴한 축인 수서동 까치마을(전용 39㎡ 안팎, 평균 14.58억)과 개포동 성원대치2단지(평균 16.88억)조차 15억 전후에서 거래됐다. 15억 아래로는 선택지가 매우 좁다.

둘째, 전세가율이 12개월 내내 28~39%에 머물렀다. 서울 평균보다 훨씬 낮은 수준이다. 전세가는 "지금 살아서 얻는 가치"에 가깝고 매매가는 "앞으로의 기대"까지 포함하므로, 전세가율이 낮다는 건 매매가에 재건축·희소성 같은 미래 가치가 두껍게 실려 있다는 뜻이다. 반대로 말하면 전세를 끼고 사는 데 필요한 자기자본이 다른 지역보다 훨씬 크다 (전세가율이란?, 갭투자 리스크).

위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 구와 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 강남구를 선택하면 된다.

12개월 시세와 전세가율 28~39%

12개월을 세 구간으로 나눠 보면 흐름이 선명하다. 2025년 7~9월은 평균 26.85억·중위 22.0억(666건), 2026년 4~6월은 평균 29.42억·중위 27.0억(922건)이다. 평균보다 중위가가 5억이나 올랐다는 점이 중요하다. 초고가 몇 건이 평균을 끌어올린 게 아니라, 거래의 한가운데 가격 자체가 올라갔다는 뜻이다.

거래량은 2026년 4월 397건, 5월 427건으로 12개월 중 가장 많았고, 같은 기간 평균가도 28.67억→29.93억→30.25억으로 올랐다. 거래가 늘면서 가격이 오르는 조합은 매수세가 실제로 붙었다는 신호로 읽는 게 일반적이다. 6월 98건은 신고 기한(계약 후 30일) 때문에 아직 덜 잡힌 숫자이므로 "거래 급감"으로 읽으면 안 된다.

반대로 2025년 8월(115건, 25.59억)과 12월(169건, 24.90억)처럼 거래가 적은 달은 평균이 뚝 떨어져 보이는데, 이때는 초고가 거래가 빠지고 소형 비중이 커진 영향이 크다. 강남구처럼 15억짜리와 100억짜리가 한 통계에 섞이는 지역일수록 월 평균 한 칸의 등락에 의미를 두지 않는 게 좋다.

1970~80년대 구축이 준신축보다 43% 비싸다

이 표가 강남구의 특징을 가장 잘 보여준다. 2000년 이전 준공 아파트가 3.3㎡당 1.23억으로, 2001~2015년 준공(0.86억)보다 비싸고 2016년 이후 신축(1.32억)에 거의 붙어 있다. 다른 지역이라면 준공이 오래될수록 싸지는 게 정상인데, 강남구는 압구정·대치·개포 일대 1970~80년대 단지가 재건축 대상이라 오히려 프리미엄이 붙는다. 실제로 3.3㎡당 평균가 상위 5개 단지가 전부 압구정동 구축이다.

압구정 한양1차·현대14차는 3.3㎡당 2억을 넘는다. 전용 68㎡가 48억, 85㎡가 60억이라는 뜻이다. 다만 이런 단지는 거래 자체가 10~20건 수준으로 적어, 한두 건의 특이 거래가 평균을 크게 흔들 수 있다.

개포·대치·압구정, 한 구 안의 세 갈래

개포동이 424건으로 거래가 가장 많다. 2020년 입주한 개포래미안포레스트, 2023년 입주한 개포자이프레지던스(3,375세대) 같은 신축 대단지 거래(각 51건·82건)와, 정반대로 소형 구축인 성원대치2단지(82건, 평균 16.88억) 거래가 함께 잡힌 결과다. 같은 동 안에 16억대와 35억대가 공존한다.

대치동은 평균 35.45억으로 8개 동 중 가장 높다. 학군 수요는 경기와 무관하게 매년 새로 생기기 때문에 가격이 잘 빠지지 않는 동네로 통한다. 대치동 전세가 평균(11.22억)이 강남구에서 가장 높은 축인 것도 "살기 위해 들어오는" 수요가 실제로 두껍다는 방증이다.

압구정동은 거래 건수가 적어 표에는 없지만 3.3㎡당 가격으로는 압도적이다(아래 단지 표 참고). 수서동·자곡동은 평균 17~18억으로 강남구에서 상대적으로 낮은 편인데, 전세가도 5억대라 전세가율이 30% 안팎으로 강남구 평균과 비슷하다. 가격이 낮다고 전세가율이 높지는 않다는 점은 눈여겨볼 만하다.

실제 거래를 끄는 건 60㎡ 이하 1,065건

60㎡ 이하가 1,065건으로 가장 많다. 강남구에서도 실제 거래는 소형이 끌고 간다. 60~85㎡(이른바 국민평형 구간)는 중위 27.0억, 85~135㎡는 31.7억이다. 135㎡ 초과는 283건에 평균 56억인데 중위는 49억이라 평균과 중위 차이가 7억이나 난다. 청담동 초고가 거래 몇 건이 평균을 밀어 올린 결과로, 이 구간은 평균값을 대표값으로 쓰면 안 되는 대표적 사례다.

거래 상위 5개 단지가 13억대와 37억대로 갈린다

거래 상위 5개 단지는 두 그룹으로 갈린다. 까치마을(수서)·성원대치2단지(개포)·강남자곡 힐스테이트는 13~17억대의 "강남 안에서 가장 낮은 가격대", 개포자이프레지던스·도곡렉슬은 35~38억대의 대단지 신축·준신축이다. 상위 5개 안에 압구정 단지가 없다는 건, 압구정은 가격은 높지만 거래는 드문 시장이라는 뜻이다.

최고가 거래는 청담동 에테르노청담 231㎡ 218억(2026년 5월), PH129 274㎡ 190억이다. 이런 거래는 통계적으로는 이상치에 가깝지만, 상위 여섯 건만 빼도 12개월 평균이 0.3억 가까이 내려갈 만큼 영향력이 크다는 점을 기억해 두면 월별 표를 읽을 때 도움이 된다.

강남구에서 준공연도를 읽는 법

• 12개월 동안 중위가가 22.0억(2025년 7~9월)에서 27.0억(2026년 4~6월)으로 올랐고, 거래량도 봄에 가장 많았다. 평균이 아니라 중위가가 올랐다는 점에서 상승이 폭넓게 진행됐다고 볼 수 있다.
• 강남구는 1970~80년대 구축이 2000년대 준신축보다 3.3㎡당 43% 비싸고 신축과 맞먹는, 다른 지역에 없는 패턴을 보인다. 준공연도가 오래된 단지를 볼 때는 "낡았다"가 아니라 "재건축 단계가 어디까지 왔나"를 봐야 한다 (재건축·재개발 진행 단계).
• 전세가율 30%대는 자기자본 부담이 크다는 뜻이다. 전세를 끼고 매수하는 계획이라면 강남구는 필요한 현금이 매매가의 60~70%다.
• 15억 아래는 사실상 없고, 소형도 중위 15.5억이다. 예산이 그 아래라면 강남구 안에서 억지로 찾기보다 인접 구의 신축을 함께 보는 편이 현실적이다.

집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).

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