성남시 분당구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 4,656건 중 73%(3,397건)가 2000년 이전 준공인데, 이 구축의 3.3㎡당 평균가(0.66억)가 2001~2015년 준공(0.65억)과 같다. 1기 신도시 재건축 기대가 가격에 이미 상당 부분 실려 있다는 뜻이다.
국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 분당구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 분당구는 행정구역상 두 개의 전혀 다른 시장을 품고 있다. 1991~1996년 입주한 1기 신도시 분당(정자·서현·수내·이매·야탑·구미·금곡동)과, 2000년대 후반~2010년대 입주한 판교신도시(백현·삼평·운중동)다. 표에 나오는 숫자는 이 둘이 섞인 결과이므로, 동 이름을 보고 어느 쪽인지 구분하며 읽어야 한다.
선도지구 지정이 가격에 어떻게 나타났나
첫째, 1기 신도시 재건축 이슈다. 노후계획도시 특별법에 따라 2024년 11월 발표된 재건축 선도지구에 분당에서는 양지마을·시범단지·샛별마을 일대가 포함됐다. 이 영향은 아래 단지 표에서 바로 확인된다. 수내동 양지마을 5단지(한양)는 전용 37.6㎡ 소형인데 평균 11.61억, 3.3㎡당 1.03억으로 판교 신축과 같은 수준에 거래됐다. 30년 된 소형 아파트가 이 가격에 거래되는 건 재건축 후 가치를 미리 반영한 것 외에 설명이 어렵다.
둘째, 판교는 분당구 안의 "신축 고가 시장"이다. 이 기간 분당구 최고가 거래는 백현동 판교알파리움1단지 204㎡ 64억이고, 판교푸르지오그랑블·봇들마을 등 판교 단지가 최고가 상위를 독점한다. 분당구 평균가가 14~16억으로 나오는 데는 판교 대형 거래의 기여가 크다.
위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 성남시 분당구를 선택하면 된다.
1기 신도시 구축이 판교 준신축과 같은 단가
| 준공 시기 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|
| 2016년 이후 준공 | 269건 | 13.92억 | 0.50억 |
| 2001~2015년 | 990건 | 18.91억 | 0.65억 |
| 2000년 이전 | 3,397건 | 13.79억 | 0.66억 |
이 표가 이 글의 핵심이다. 2000년 이전 준공(1기 신도시 분당)이 3,397건, 3.3㎡당 0.66억이고, 2001~2015년 준공(대부분 판교)이 990건, 0.65억이다. 준공 20년 차이가 나는데 3.3㎡당 가격이 같다. 그리고 2016년 이후 신축(269건)은 오히려 0.50억으로 가장 낮다. 이는 분당구의 2016년 이후 신축이 대부분 외곽·소규모라는 데도 이유가 있지만, 더 큰 이유는 1기 신도시 구축의 가격에 재건축 기대가 실려 판교 수준까지 올라왔기 때문이다.
| 단지(동) | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|---|
| 판교푸르지오그랑블(백현동) | 11건 | 36.32억 | 117㎡ | 1.04억 |
| 양지마을(5단지)(한양501-514)(수내동) | 115건 | 11.61억 | 38㎡ | 1.03억 |
| 백현마을6단지(주공)(백현동) | 11건 | 24.28억 | 81㎡ | 0.99억 |
| 느티마을(3단지)(공무원)(정자동) | 10건 | 18.34억 | 63㎡ | 0.97억 |
| 백현마을5단지(주공)(백현동) | 12건 | 23.86억 | 82㎡ | 0.96억 |
3.3㎡당 상위 5개 단지 중 판교(백현동)가 3곳, 분당 구축이 2곳(양지마을 5단지 한양·느티마을 3단지)이다. 양지마을 5단지는 거래가 115건이나 되는데도 3.3㎡당 1.03억을 유지했다. 소수의 특이 거래가 아니라 시장 전체가 그 가격을 인정하고 있다는 뜻이다.
매매만 오르고 전세는 그대로 — 전세가율 6%p 하락
| 기간 | 평균 매매가 | 매매 건수 | 평균 전세가(건수) | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 12.82억 | 226건 | 6.12억 (967건) | 47.7% |
| 2025.08 | 12.91억 | 336건 | 6.24억 (665건) | 48.3% |
| 2025.09 | 14.11억 | 1019건 | 6.37억 (802건) | 45.1% |
| 2025.10 | 15.47억 | 621건 | 6.83억 (841건) | 44.1% |
| 2025.11 | 13.88억 | 87건 | 6.99억 (992건) | 50.4% |
| 2025.12 | 15.03억 | 261건 | 6.82억 (969건) | 45.4% |
| 2026.01 | 15.20억 | 358건 | 6.62억 (937건) | 43.6% |
| 2026.02 | 15.91억 | 273건 | 6.63억 (884건) | 41.7% |
| 2026.03 | 15.21억 | 236건 | 6.70억 (767건) | 44.0% |
| 2026.04 | 15.40억 | 510건 | 6.82억 (603건) | 44.3% |
| 2026.05 | 15.85억 | 507건 | 6.68억 (549건) | 42.1% |
| 2026.06 | 16.70억 | 222건 | 6.94억 (379건) | 41.6% |
2025년 9월이 눈에 띈다. 거래 1,019건으로 12개월 중 유일하게 1,000건을 넘겼고, 평균가는 8월 12.91억에서 14.11억으로 뛰었다. 이후 거래는 월 220~620건대로 내려왔지만 평균은 15억 안팎에서 유지됐고, 2026년 6월 16.70억으로 12개월 최고를 기록했다.
세 달씩 묶으면 2025년 7~9월 평균 13.67억·중위 12.99억(1,581건) → 2026년 4~6월 평균 15.82억·중위 15.00억(1,239건)이다. 중위가가 2억 올랐다. 평균과 중위의 간격(0.7~0.8억)이 12개월 내내 비슷하게 유지된 건, 상승이 판교 초고가 몇 건 때문이 아니라 분당 전반에서 고르게 일어났다는 뜻이다.
전세가율은 47.7%(2025년 7월)에서 41.6%(2026년 6월)로 12개월 동안 6%p 내려갔다. 전세가는 6.1~7.0억으로 거의 그대로인데 매매가만 올랐기 때문이다. 재건축 기대는 매매가에는 실리지만 전세가에는 실리지 않으므로, 전세가율 하락은 그 기대가 커지고 있다는 신호로 읽을 수 있다 (전세가율이란?).
수내 18.1억과 야탑 10.4억, 같은 신도시 안의 격차
| 동 | 거래 건수 | 평균 매매가 |
|---|---|---|
| 정자동 | 895건 | 14.71억 |
| 야탑동 | 635건 | 10.44억 |
| 서현동 | 486건 | 16.68억 |
| 구미동 | 462건 | 11.84억 |
| 수내동 | 393건 | 18.12억 |
| 이매동 | 333건 | 16.83억 |
| 금곡동 | 288건 | 12.71억 |
| 운중동 | 240건 | 14.61억 |
정자동이 895건으로 가장 많다. 한솔마을 주공 4·5단지 같은 소형 단지 거래(각 128건·150건)가 많아서인데, 같은 정자동에 파크뷰(182㎡ 37억)처럼 대형 고가 단지도 있어 동 평균(14.71억)만 보면 실체를 놓친다.
평균가 상단은 수내동 18.12억 → 이매동 16.83억 → 서현동 16.68억이다. 세 동 모두 분당 초기 입주 단지가 밀집한 곳이고, 학군·분당선 역세권·재건축 선도지구가 겹쳐 있다. 하단은 야탑동 10.44억으로 수내동과 8억 가까이 차이가 난다. 같은 1기 신도시 안에서도 서현·수내와 야탑·구미의 격차는 이제 두 배 가까이 벌어졌다.
운중동(판교, 14.61억)이 표에 있는 판교 지역 유일한 동인데, 백현·삼평동은 거래 건수가 적어 상위 8개 동에 들지 않았을 뿐 가격은 훨씬 높다. 3.3㎡당 상위 단지 표에서 확인된다.
60㎡ 이하가 41%인데 중위 10.45억
| 전용면적 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 중위 매매가 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 1,928건 | 10.56억 | 10.45억 |
| 60~85㎡ | 1,395건 | 15.74억 | 15.50억 |
| 85~135㎡ | 1,013건 | 19.37억 | 18.30억 |
| 135㎡ 초과 | 320건 | 23.05억 | 22.00억 |
60㎡ 이하가 1,928건(41%)으로 가장 많고 중위 10.45억, 60~85㎡는 15.5억, 85~135㎡는 18.3억이다. 각 구간이 3~5억씩 계단처럼 벌어지는데, 이는 분당이 1990년대 초 공급 당시부터 소형·중형·대형이 고르게 지어진 곳이라 면적 선택지가 넓다는 뜻이다. 135㎡ 초과도 320건으로 적지 않고 중위 22억이다.
한솔마을 주공 150건, 양지마을 3.3㎡당 1.03억
| 단지명 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 |
|---|---|---|---|
| 한솔마을(5단지)(주공) | 150건 | 11.68억 | 46.9㎡ |
| 시범한양 | 131건 | 13.69억 | 63.4㎡ |
| 한솔마을(4단지)(주공) | 128건 | 8.43억 | 39.0㎡ |
| 매화마을공무원2 | 115건 | 9.60억 | 60.3㎡ |
| 양지마을(5단지)(한양501-514) | 115건 | 11.61억 | 37.6㎡ |
상위 5개 단지는 모두 1기 신도시 분당의 소형(38~63㎡) 단지다. 한솔마을 주공, 시범한양, 매화마을공무원, 양지마을 한양 등 1990년대 초 입주 단지들이 각각 115~150건씩 거래됐다. 세대수가 2,000세대를 넘는 대단지가 많아 거래가 꾸준하고, 재건축 관련 소식이 나올 때마다 거래가 몰리는 곳이기도 하다.
| 단지(동) | 전용면적 | 층 | 거래가 | 거래월 |
|---|---|---|---|---|
| 판교알파리움1단지(백현동) | 204㎡ | 17층 | 64.0억 | 2026.06 |
| 봇들마을9단지(금호어울림)(삼평동) | 150㎡ | 10층 | 44.5억 | 2026.01 |
| 판교푸르지오그랑블(백현동) | 140㎡ | 16층 | 43.3억 | 2026.04 |
| 판교푸르지오그랑블(백현동) | 118㎡ | 3층 | 41.8억 | 2026.05 |
| 판교푸르지오그랑블(백현동) | 140㎡ | 6층 | 39.5억 | 2025.10 |
최고가는 백현동 판교알파리움1단지 204㎡ 64억(2026년 6월), 삼평동 봇들마을9단지 150㎡ 44.5억, 판교푸르지오그랑블 140㎡ 43.3억이다. 상위 6건 중 5건이 판교이고, 분당에서는 정자동 파크뷰 182㎡ 37.1억이 유일하게 들어왔다.
분당 구축은 '몇 년 뒤 착공인가'로 본다
- 중위가는 13.0억(2025년 7~9월)에서 15.0억(2026년 4~6월)으로 올랐고, 전세가는 그대로라 전세가율이 6%p 내려갔다. 매매가에 미래 기대가 실리는 국면이다.
- 1기 신도시 구축의 3.3㎡당 가격이 판교 준신축과 같아졌다. 분당 구축을 볼 때는 "낡았다"가 아니라 "선도지구인가, 몇 년 뒤 착공 가능한가"를 봐야 한다 (재건축·재개발 진행 단계).
- 동별로는 서현·수내·이매(16~18억)와 야탑·구미(10~12억)가 두 배 가까이 벌어졌다. 같은 분당이라도 재건축 기대와 학군이 겹치는 곳과 아닌 곳이 갈리고 있다.
- 판교는 별도 시장이다. 분당구 평균가·최고가를 볼 때 판교 대형 거래가 얼마나 섞였는지 항상 확인해야 한다.
집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).
분당구의 동별·단지별 흐름을 더 길게 보고 싶다면 메인 화면에서 기간과 면적을 직접 골라 조회할 수 있다.