서초구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 2,109건에서 2016년 이후 준공 신축의 3.3㎡당 평균가가 1.52억으로, 2001~2015년 준공(0.71억)의 두 배가 넘는다. 강남구는 구축이 신축과 맞먹지만, 서초구는 "재건축이 끝난 신축"이 압도적으로 비싸다. 중위가는 22.0억.
국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 서초구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 서초구는 2009년 반포자이·래미안퍼스티지를 시작으로 2016년 아크로리버파크, 2023년 래미안원베일리, 2024년 원펜타스, 2025년 메이플자이까지 반포·잠원 일대 재건축이 잇달아 완료된 곳이다. 그래서 강남구와 달리 "재건축 기대"가 아니라 "재건축 결과"가 시세 상단을 만든다.
반포·잠원과 나머지는 다른 시장이다
첫째, 반포·잠원과 나머지는 다른 시장이다. 반포동 평균 42.27억, 잠원동 34.83억인데 서초동 20.78억, 방배동 21.3억, 우면동 15.96억, 양재동 12.33억이다. 반포동 84㎡ 신축(원베일리 62.92억, 아크로리버파크 57.13억)이 3.3㎡당 2.2~2.4억으로 강남구 압구정 구축과 같은 단가다.
둘째, 거래 1위 동은 반포가 아니라 서초동(727건)이다. 서초동에는 40억대 서초그랑자이(2021년)부터 5.43억짜리 래미안서초유니빌(전용 47㎡, 39건)까지 섞여 있다. 서초구에서 10억 아래 거래는 대부분 서초동·방배동의 소형 주상복합이나 우면·내곡동 보금자리 단지에서 나온다.
위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 서초구을(를) 선택하면 된다.
12개월 +15%, 거래 57% 증가
| 기간 | 평균 매매가 | 매매 건수 | 평균 전세가(건수) | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 28.18억 | 204건 | 11.24억 (904건) | 39.9% |
| 2025.08 | 22.76억 | 100건 | 9.59억 (914건) | 42.1% |
| 2025.09 | 25.91억 | 121건 | 11.02억 (745건) | 42.5% |
| 2025.10 | 24.00억 | 218건 | 10.68억 (671건) | 44.5% |
| 2025.11 | 24.06억 | 227건 | 10.46억 (731건) | 43.5% |
| 2025.12 | 21.98억 | 145건 | 10.76억 (732건) | 49.0% |
| 2026.01 | 23.91억 | 151건 | 10.13억 (620건) | 42.4% |
| 2026.02 | 28.07억 | 140건 | 8.58억 (583건) | 30.6% |
| 2026.03 | 21.06억 | 135건 | 10.57억 (506건) | 50.2% |
| 2026.04 | 27.05억 | 300건 | 10.31억 (447건) | 38.1% |
| 2026.05 | 28.84억 | 335건 | 10.86억 (437건) | 37.7% |
| 2026.06 | 24.76억 | 33건 | 10.31억 (374건) | 41.6% |
월 평균이 21.06억(2026년 3월)과 28.84억(2026년 5월) 사이를 오간다. 반포 대형 거래가 몇 건 있느냐에 따라 평균이 7억씩 움직이는 구조라, 강남·용산과 마찬가지로 월 한 칸의 등락은 의미가 없다. 전세가율이 30.6%(2월)에서 50.2%(3월)로 한 달 만에 20%p 널뛰는 것도 같은 이유다.
세 달씩 묶은 중위가는 2025년 7~9월 22.5억(425건) → 2026년 4~6월 25.85억(668건)으로 15% 올랐다. 거래도 57% 늘었다. 4~5월 두 달에 300건·335건이 거래돼 12개월 중 가장 많았고 평균도 27~29억으로 높았다. 강남구(4~5월 397·427건, 평균 28.67→29.93억)와 같은 시기에 같은 방향으로 움직였다.
재건축이 끝난 신축이 3.3㎡당 1.52억
| 준공 시기 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|
| 2016년 이후 준공 | 384건 | 38.01억 | 1.52억 |
| 2001~2015년 | 1,159건 | 21.23억 | 0.71억 |
| 2000년 이전 | 566건 | 26.17억 | 1.01억 |
2016년 이후 신축 1.52억, 2000년 이전 구축 1.01억, 2001~2015년 준신축 0.71억. 강남구(신축 1.32·구축 1.23·준신축 0.86)와 비교하면 서초는 신축이 훨씬 높고 구축은 조금 낮다. 강남구는 압구정·대치 구축의 재건축 "기대"가 신축 가격을 따라잡았고, 서초구는 반포에서 그 기대가 이미 "실현"돼 신축 가격이 한 단계 더 올라간 것이다. 2001~2015년 준신축이 가장 낮은 것도 눈에 띈다 — 반포자이·래미안퍼스티지(2009년)는 여기 속하지만 1.84억으로 여전히 최상단이고, 나머지 2000년대 단지가 평균을 끌어내린다.
| 단지(동) | 준공 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 래미안원베일리(반포동) | 2023년 | 35건 | 62.92억 | 88㎡ | 2.38억 |
| 아크로리버파크(반포동) | 2016년 | 21건 | 57.13억 | 87㎡ | 2.22억 |
| 메이플자이(잠원동) | 2025년 | 27건 | 47.47억 | 79㎡ | 2.03억 |
| 래미안퍼스티지(반포동) | 2009년 | 37건 | 60.93억 | 121㎡ | 1.84억 |
| 반포센트럴자이(잠원동) | 2020년 | 11건 | 51.06억 | 93㎡ | 1.84억 |
3.3㎡당 상위 5개가 모두 반포·잠원 신축이다. 래미안원베일리 2.38억, 아크로리버파크 2.22억, 메이플자이 2.03억. 전용 84㎡가 57~63억이라는 뜻이다.
반포 42.3억과 양재 12.3억, 3.4배 차이
| 동 | 거래 건수 | 평균 매매가 |
|---|---|---|
| 서초동 | 727건 | 20.78억 |
| 방배동 | 448건 | 21.30억 |
| 반포동 | 330건 | 42.27억 |
| 잠원동 | 309건 | 34.83억 |
| 우면동 | 150건 | 15.96억 |
| 양재동 | 68건 | 12.33억 |
| 내곡동 | 41건 | 17.70억 |
| 신원동 | 36건 | 19.32억 |
반포동(330건, 42.27억)은 반포자이(3,410세대)·래미안퍼스티지(2,444세대)·래미안원베일리(2,990세대)·아크로리버파크 등 재건축 완료 대단지의 거래다. 전세 평균 14.91억도 서초구 최고. 잠원동(309건, 34.83억)은 메이플자이(2025년)·반포센트럴자이(2020년) 같은 신축과 아직 재건축 중인 신반포 단지들이 섞여 있다.
서초동(727건, 20.78억)·방배동(448건, 21.3억)은 서초구의 "본체"다. 2000년대 준공 대단지와 재건축 진행 중인 구축, 소형 주상복합이 뒤섞여 20억 안팎 평균이 나온다. 방배동은 방배5·6·13·14구역 등 재건축·재개발이 여러 곳에서 진행 중이라 앞으로 반포처럼 신축 벨트로 바뀔 가능성이 있는 곳이다. 우면·내곡·신원동(15~19억)은 2010년대 보금자리 단지, 양재동(12.33억)은 소규모 구축이 많다.
역까지 500m 안팎이 만드는 두 배 차이
| 가장 가까운 지하철역까지(직선) | 거래 건수(전용 60~85㎡) | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|
| 500m 이내 | 296건 | 1.36억 |
| 500m~1km | 149건 | 1.00억 |
| 1km 초과 | 47건 | 0.66억 |
서초구는 강남구와 달리 역세권 효과가 뚜렷하다(500m 이내 1.36억 vs 1km 초과 0.66억). 반포·잠원 신축이 9호선·3호선·7호선 역세권에 몰려 있고, 1km 초과 거래(47건)는 우면·내곡동 등 외곽이기 때문이다.
60㎡ 이하 중위 12.9억이라는 진입선
| 전용면적 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 중위 매매가 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 603건 | 15.19억 | 12.90억 |
| 60~85㎡ | 743건 | 26.29억 | 22.10억 |
| 85~135㎡ | 454건 | 30.79억 | 25.00억 |
| 135㎡ 초과 | 309건 | 36.72억 | 29.00억 |
60㎡ 이하 중위 12.9억, 60~85㎡ 22.1억, 85~135㎡ 25.0억, 135㎡ 초과 29.0억. 60㎡ 이하와 60~85㎡의 차이가 9억으로, 이 글에서 다룬 지역 중 가장 크다. 서초에서 소형(서초·방배 주상복합, 우면동)과 국민평형(반포·잠원 신축)은 사실상 다른 상품이다. 135㎡ 초과 309건(15%)은 대형 비중이 용산(12%)보다도 높다.
래미안원베일리 105.5억과 서초유니빌 5.4억
| 단지명 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 |
|---|---|---|---|
| 반포자이 | 43건 | 58.07억 | 133.9㎡ |
| 래미안서초유니빌 | 39건 | 5.43억 | 46.8㎡ |
| 래미안퍼스티지 | 37건 | 60.93억 | 121.1㎡ |
| 래미안원베일리 | 35건 | 62.92억 | 87.6㎡ |
| 엠브이아파트 | 35건 | 20.45억 | 87.9㎡ |
| 단지(동) | 전용면적 | 층 | 거래가 | 거래월 |
|---|---|---|---|---|
| 래미안원베일리(반포동) | 134㎡ | 29층 | 105.5억 | 2026.05 |
| 래미안원펜타스(반포동) | 192㎡ | 17층 | 100.0억 | 2026.03 |
| 래미안원펜타스(반포동) | 192㎡ | 31층 | 100.0억 | 2026.05 |
| 래미안퍼스티지(반포동) | 223㎡ | 24층 | 96.0억 | 2026.01 |
| 아크로리버파크(반포동) | 169㎡ | 28층 | 95.0억 | 2025.07 |
최고가는 래미안원베일리 134㎡ 105.5억(2026년 5월), 래미안원펜타스 192㎡ 100억(두 건), 래미안퍼스티지 223㎡ 96억이다. 서울에서 100억 넘는 거래가 나온 구는 강남·용산·서초 세 곳이다.
'재건축 기대'가 아니라 '재건축 완료'가 만든 시세
- 중위가 22.5억→25.85억(+15%), 거래 57% 증가. 4~5월 강남구와 같은 시기에 같은 방향으로 움직였다.
- 서초는 "재건축이 끝난 곳"이 시세를 만든다. 신축 3.3㎡당 1.52억은 강남구 신축(1.32억)보다 높고, 구축(1.01억)은 강남구(1.23억)보다 낮다.
- 반포·잠원(35~42억)과 서초·방배(20~21억), 우면·양재(12~16억)는 세 개의 시장이다. 방배동은 재건축·재개발이 진행 중이라 다음 순서로 지목되는 곳이다.
- 소형과 국민평형의 격차(9억)가 서울 최대다. 예산 15억 안팎이라면 서초에서는 소형이나 우면·내곡동 보금자리 단지가 현실적 범위다.
집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 역까지 거리는 직선거리이며 좌표가 확인된 단지만 집계했다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).
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