강서구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 4,605건 중 절반(2,287건)이 전용 60㎡ 이하이고, 마곡동(12.82억)과 방화동(6.2억)의 동별 격차가 두 배다. 중위가는 8.6억이고 12개월 동안 4% 올랐다.
국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 강서구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 강서구는 1990년대 초 가양·등촌·방화 택지지구에 소형 임대·분양 단지가 대량 공급된 곳에, 2014년 이후 마곡지구 신축(엠밸리 1~15단지 등)이 더해졌다. 9호선 급행(김포공항·마곡나루·가양·염창)이 지나면서 여의도·강남 접근성이 좋아졌고, 그 위에 마곡 산업단지 직주근접 수요가 얹혔다.
거래 절반이 1992년 준공 소형 — 노원과 닮은 구조
첫째, 거래의 절반이 소형이다. 가양2단지(성지, 39㎡ 7.0억)·가양6단지(48㎡ 8.77억)·강변(39㎡ 6.94억) 같은 1992년 준공 소형 단지가 거래 상위를 채운다. 노원구와 닮은 구조인데, 가격은 노원 소형(중위 5.25억)보다 1.7억 높다. 9호선 급행과 마곡 배후 수요의 차이다.
둘째, 마곡은 별도 시장이다. 마곡동 451건 평균 12.82억, 3.3㎡당 상위 5개 단지가 전부 마곡엠밸리(0.64~0.69억), 최고가는 마곡엠밸리7단지 115㎡ 23.8억이다. 마곡동 전세 평균 5.87억은 강서구 최고이고, 전세가율은 46%로 강서구 평균(53%)보다 낮다 — 마곡에는 다른 동에 없는 "미래 기대"가 조금 실려 있다.
위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 강서구을(를) 선택하면 된다.
12개월간 4% 오르는 동안 손바뀜은 25% 늘었다
| 기간 | 평균 매매가 | 매매 건수 | 평균 전세가(건수) | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 7.14억 | 234건 | 4.63억 (596건) | 64.8% |
| 2025.08 | 8.59억 | 264건 | 4.57억 (598건) | 53.2% |
| 2025.09 | 9.45억 | 584건 | 4.67억 (572건) | 49.4% |
| 2025.10 | 9.54억 | 581건 | 4.58억 (656건) | 48.0% |
| 2025.11 | 9.04억 | 182건 | 4.78억 (624건) | 52.9% |
| 2025.12 | 8.82억 | 298건 | 4.88억 (562건) | 55.3% |
| 2026.01 | 9.30억 | 365건 | 4.96억 (599건) | 53.3% |
| 2026.02 | 9.21억 | 394건 | 4.98억 (485건) | 54.1% |
| 2026.03 | 9.21억 | 354건 | 4.35억 (626건) | 47.2% |
| 2026.04 | 8.69억 | 603건 | 4.82억 (542건) | 55.5% |
| 2026.05 | 9.31억 | 572건 | 4.95억 (456건) | 53.2% |
| 2026.06 | 9.39억 | 174건 | 5.03억 (347건) | 53.6% |
2025년 7월 7.14억에서 9월 9.45억으로 두 달 만에 2.3억 오른 것처럼 보이지만, 7월은 234건 중 소형 비중이 높았고 9월은 584건으로 거래가 두 배 넘게 늘면서 마곡·염창 국민평형 거래가 많이 잡힌 결과다. 세 달씩 묶은 중위가는 2025년 7~9월 8.18억(1,082건) → 2026년 4~6월 8.5억(1,349건), +4%. 은평(+6%)과 함께 서울에서 가장 완만한 축이다.
거래는 2025년 9~10월(584·581건)과 2026년 4~5월(603·572건) 두 번 몰렸다. 전세가율은 7월 64.8%(소형 거래 많은 달)에서 47~55%로 내려와 안정됐다.
마곡 12.8억과 방화 6.2억, 두 배 격차
| 동 | 거래 건수 | 평균 매매가 |
|---|---|---|
| 등촌동 | 879건 | 8.65억 |
| 화곡동 | 769건 | 9.21억 |
| 가양동 | 699건 | 8.66억 |
| 방화동 | 698건 | 6.20억 |
| 염창동 | 671건 | 9.80억 |
| 마곡동 | 451건 | 12.82억 |
| 내발산동 | 348건 | 10.71억 |
| 공항동 | 90건 | 6.65억 |
등촌동(879건, 8.65억)이 거래 1위, 화곡동(769건, 9.21억)·가양동(699건, 8.66억)·방화동(698건, 6.2억)·염창동(671건, 9.8억)이 뒤를 잇는다. 등촌·가양은 1990년대 소형 단지가 몰린 곳이고, 화곡동은 강서힐스테이트(2015년, 2,603세대, 95㎡ 14.57억)·우장산아이파크e편한세상(2008년, 13.95억) 같은 2000년대 이후 대단지가 평균을 끌어올린다. 방화동은 김포공항 소음권 영향과 소형 비중으로 강서구 최저다.
마곡동(451건, 12.82억)과 내발산동(348건, 10.71억, 우장산힐스테이트 2005년)이 상단이다. 마곡동은 2014~2021년 준공 단지뿐이라 강서구 안에서 유일하게 "전 단지 준신축 이상"인 동이다.
구축 소형의 단가가 준신축보다 높다
| 준공 시기 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|
| 2016년 이후 준공 | 464건 | 9.69억 | 0.52억 |
| 2001~2015년 | 1,711건 | 10.56억 | 0.42억 |
| 2000년 이전 | 2,430건 | 7.90억 | 0.44억 |
2016년 이후 0.52억, 2000년 이전 0.44억, 2001~2015년 0.42억. 신축 프리미엄은 있지만 격차가 24%로 크지 않고, 2000년 이전 구축이 준신축보다 조금 비싸다. 가양·등촌 1992년 소형 단지가 3.3㎡당으로는 높게 나오기 때문인데, 소형은 원래 3.3㎡당 단가가 높은 데다 9호선 가양·증미역 역세권 효과가 겹친다. 재건축 기대가 실린 것으로 단정하기는 이르지만, 세대수 1,400~1,600에 용적률이 낮은 가양 단지들이 장기적으로 정비 대상으로 거론되는 건 사실이다.
| 단지(동) | 준공 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마곡엠밸리9단지(마곡동) | 2021년 | 40건 | 14.14억 | 69㎡ | 0.69억 |
| 마곡13단지힐스테이트마스터(마곡동) | 2017년 | 65건 | 15.14억 | 77㎡ | 0.66억 |
| 마곡엠밸리7단지(마곡동) | 2014년 | 20건 | 20.54억 | 106㎡ | 0.65억 |
| 마곡엠밸리8단지(마곡동) | 2016년 | 17건 | 14.70억 | 76㎡ | 0.65억 |
| 마곡엠벨리(15단지)(마곡동) | 2014년 | 13건 | 15.00억 | 80㎡ | 0.64억 |
소형에서 국민평형으로 넓히는 데 2.85억
| 전용면적 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 중위 매매가 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 2,287건 | 7.28억 | 6.95억 |
| 60~85㎡ | 1,800건 | 10.24억 | 9.80억 |
| 85~135㎡ | 464건 | 12.82억 | 12.55억 |
| 135㎡ 초과 | 54건 | 13.51억 | 13.75억 |
60㎡ 이하 2,287건(50%) 중위 6.95억, 60~85㎡ 1,800건 중위 9.8억. 소형에서 국민평형으로 가는 데 2.85억이 든다. 85㎡ 초과는 518건(11%)에 중위 12.55~13.75억으로 마곡·화곡 대단지 중대형이 대부분이다.
강변 138건과 마곡엠밸리 23.8억
| 단지명 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 |
|---|---|---|---|
| 강변 | 138건 | 6.94억 | 38.9㎡ |
| 강서힐스테이트 | 130건 | 14.57억 | 95.2㎡ |
| 가양6단지 | 121건 | 8.77억 | 48.3㎡ |
| 가양2단지(성지) | 119건 | 7.00억 | 39.3㎡ |
| 우장산아이파크,이편한세상 | 104건 | 13.95억 | 81.1㎡ |
| 단지(동) | 전용면적 | 층 | 거래가 | 거래월 |
|---|---|---|---|---|
| 마곡엠밸리7단지(마곡동) | 115㎡ | 13층 | 23.8억 | 2026.05 |
| 마곡엠밸리7단지(마곡동) | 115㎡ | 9층 | 23.7억 | 2026.06 |
| 마곡엠밸리7단지(마곡동) | 115㎡ | 5층 | 23.0억 | 2026.01 |
| 마곡엠밸리7단지(마곡동) | 115㎡ | 13층 | 22.2억 | 2025.10 |
| 마곡엠밸리7단지(마곡동) | 115㎡ | 7층 | 22.2억 | 2025.10 |
최고가 상위 4건이 전부 마곡엠밸리7단지 115㎡(22.25~23.8억)다. 강서구에서 20억을 넘는 거래는 마곡 대형이 유일하다.
역거리 효과가 거의 없다 — 9호선·5호선·공항철도
| 가장 가까운 지하철역까지(직선) | 거래 건수(전용 60~85㎡) | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|
| 500m 이내 | 854건 | 0.43억 |
| 500m~1km | 616건 | 0.42억 |
| 1km 초과 | 55건 | 0.36억 |
강서구는 역거리 효과가 거의 없다(500m 이내 0.43억 vs 500m~1km 0.42억). 9호선·5호선·공항철도가 촘촘해 대부분 단지가 1km 안에 역이 있고, 1km 초과 거래는 55건뿐이다. 강서에서 가격을 가르는 건 "역이 있느냐"가 아니라 "9호선 급행이 서느냐"와 "마곡이냐"다.
가격은 안정, 손바뀜은 활발한 실수요 시장
- 중위가 8.18억→8.5억(+4%)으로 완만했고 거래는 25% 늘었다. 가격이 안정된 채 손바뀜이 활발한 실수요 시장이다.
- 마곡(12.8억, 최고 23.8억)과 가양·등촌 소형 구축(7~9억), 방화(6.2억)가 세 층이다. 마곡만 전세가율이 낮아 "기대"가 조금 실려 있다.
- 거래의 절반이 60㎡ 이하 1990년대 단지다. 노원과 구조가 같지만 9호선 급행 덕에 1.7억 비싸다.
- 역거리는 가격을 거의 설명하지 못한다. 어디든 역이 가깝기 때문이다. 급행 정차역(가양·염창·마곡나루)인지가 더 중요하다.
집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 역까지 거리는 직선거리이며 좌표가 확인된 단지만 집계했다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).
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