강동구는 최근 12개월(2025년 7월~2026년 6월) 매매 3,747건 중 34%(1,278건)가 2016년 이후 준공 신축이고, 이 신축의 3.3㎡당 평균가(0.78억)는 2001~2015년 준공(0.43억)보다 81% 높다. 서울에서 "신축 입주가 시세를 만든" 가장 뚜렷한 사례다. 중위가는 12.7억에서 14.44억으로 14% 올랐다.
국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 강동구 아파트 매매 실거래 12개월 흐름을 정리했다. 강동구는 2016~2020년 고덕주공 재건축(래미안힐스테이트고덕·고덕그라시움·고덕아르테온·롯데캐슬베네루체 등 1만 8천 세대 안팎)과 2024년 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온, 12,032세대)이 잇달아 입주한 곳이다. 10년 사이 서울에서 가장 많은 신축이 한 구에 공급됐고, 그 결과 상일·고덕·둔촌동은 신축 시세로, 천호·길·성내동은 구축 시세로 완전히 갈렸다.
동 이름이 곧 준공연도인 구
첫째, 동 이름이 곧 준공연도다. 고덕동(17.95억)·상일동(15.97억)·명일동(15.16억)은 2016년 이후 신축이 대부분이고, 천호동(9.3억)·길동(8.44억)·성내동(9.64억)은 1990~2000년대 구축이 대부분이다. 격차가 두 배다. 암사동(14.21억)은 선사현대(2000년, 2,938세대)와 롯데캐슬퍼스트(2008년) 같은 준신축 대단지가 중간을 채운다.
둘째, 올림픽파크포레온이 새 기준이 됐다. 2024년 입주 후 12개월 동안 72건이 거래됐고 61㎡ 평균 21.61억, 3.3㎡당 1.24억으로 강동 최고 단가다. 110㎡는 35.75억(2026년 5월)으로 강동구 최고가를 만들었다. 이 단지의 단가는 송파구 파크리오·헬리오시티(1.1~1.2억)와 같은 수준이다.
위 차트는 대장아파트가 국토부 실거래 자료로 직접 그린 것이다. 기간을 넓히거나 다른 지역과 겹쳐 보려면 메인 화면의 추이 분석 탭에서 강동구을(를) 선택하면 된다.
2025년 9월 790건 급증 뒤 한 단계 올라섰다
| 기간 | 평균 매매가 | 매매 건수 | 평균 전세가(건수) | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.07 | 11.07억 | 196건 | 5.50억 (623건) | 49.7% |
| 2025.08 | 11.37억 | 329건 | 5.40억 (599건) | 47.5% |
| 2025.09 | 14.01억 | 790건 | 5.76억 (669건) | 41.1% |
| 2025.10 | 13.15억 | 540건 | 6.12억 (658건) | 46.5% |
| 2025.11 | 11.81억 | 110건 | 6.32억 (753건) | 53.5% |
| 2025.12 | 11.97억 | 212건 | 5.98억 (657건) | 50.0% |
| 2026.01 | 12.30억 | 268건 | 6.15억 (737건) | 50.0% |
| 2026.02 | 12.54억 | 289건 | 6.20억 (542건) | 49.4% |
| 2026.03 | 11.49억 | 229건 | 6.11억 (557건) | 53.2% |
| 2026.04 | 13.87억 | 416건 | 5.93억 (530건) | 42.8% |
| 2026.05 | 14.41억 | 352건 | 6.35억 (450건) | 44.1% |
| 2026.06 | 8.49억 | 16건 | 6.04억 (355건) | 71.1% |
2025년 9월이 눈에 띈다. 거래 790건으로 12개월 중 유일하게 700건을 넘겼고, 평균이 8월 11.37억에서 14.01억으로 뛰었다. 고덕 신축 거래가 몰린 달이다. 이후 거래는 월 110~540건대로 내려왔지만 평균은 12~14억대를 유지했고, 2026년 4~5월 13.87억·14.41억으로 다시 올랐다. 6월 16건(8.49억)은 신고 지연으로 거의 안 잡힌 숫자라 무시해야 한다.
세 달씩 묶은 중위가는 2025년 7~9월 12.7억(1,315건) → 2026년 4~6월 14.44억(784건), +14%. 전세가율은 41~53% 사이에서 움직였고, 신축 거래가 많은 달(9월 41.1%)에 낮고 구축 거래가 많은 달(3월 53.2%)에 높다.
신축이 준신축보다 81% 비싸다
| 준공 시기 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|
| 2016년 이후 준공 | 1,278건 | 15.99억 | 0.78억 |
| 2001~2015년 | 1,176건 | 10.69억 | 0.43억 |
| 2000년 이전 | 1,293건 | 11.94억 | 0.53억 |
2016년 이후 0.78억, 2000년 이전 0.53억, 2001~2015년 0.43억. 신축이 준신축보다 81%, 구축보다 47% 비싸다. 2000년 이전 구축이 준신축보다 높은 건 명일동 삼익그린 등 재건축 추진 단지와 선사현대(2000년) 대단지가 구축 평균을 끌어올리기 때문이다.
| 단지(동) | 준공 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 올림픽파크포레온(둔촌동) | 2024년 | 72건 | 21.61억 | 61㎡ | 1.24억 |
| 고덕그라시움(고덕동) | 2019년 | 151건 | 20.82억 | 72㎡ | 0.97억 |
| 래미안솔베뉴(명일동) | 2019년 | 66건 | 17.32억 | 62㎡ | 0.93억 |
| 강동헤리티지자이(길동) | 2024년 | 18건 | 16.04억 | 61㎡ | 0.88억 |
| 고덕아르테온(상일동) | 2020년 | 115건 | 20.00억 | 77㎡ | 0.87억 |
3.3㎡당 상위 5개 중 4개가 2019~2024년 신축이다. 올림픽파크포레온 1.24억, 고덕그라시움 0.97억, 래미안솔베뉴 0.93억. 강동구 신축 84㎡는 20억 안팎, 둔촌은 그 위다.
고덕 17.9억과 길동 8.4억
| 동 | 거래 건수 | 평균 매매가 |
|---|---|---|
| 상일동 | 500건 | 15.97억 |
| 천호동 | 493건 | 9.30억 |
| 암사동 | 491건 | 14.21억 |
| 길동 | 462건 | 8.44억 |
| 고덕동 | 440건 | 17.95억 |
| 명일동 | 397건 | 15.16억 |
| 둔촌동 | 376건 | 13.55억 |
| 성내동 | 354건 | 9.64억 |
상일동(500건, 15.97억)·고덕동(440건, 17.95억)이 고덕 신축 벨트다. 고덕그라시움(4,935세대) 151건 20.82억, 고덕아르테온(4,066세대) 115건 20.0억, 래미안힐스테이트고덕(3,658세대) 115건 19.32억, 롯데캐슬베네루체 107건 16.24억. 5호선 상일동·고덕역이 이 벨트를 지나고, 9호선 4단계 연장(중앙보훈병원~고덕강일)이 공사 중이다.
암사동(491건, 14.21억)은 선사현대 138건(68㎡ 13.85억)·롯데캐슬퍼스트 111건(93㎡ 17.84억)이 대표 거래다. 8호선 연장(별내선, 2024년 개통)으로 암사역사공원역이 생기면서 강남 접근성이 좋아진 곳이다. 둔촌동(376건, 13.55억)은 올림픽파크포레온(21.61억)과 나머지 구축이 섞여 동 평균이 낮게 나온다. 명일동(397건, 15.16억)은 래미안솔베뉴(2019년) 신축과 삼익그린 등 재건축 추진 구축이 함께 있다.
천호동·길동·성내동(8.4~9.6억)이 하단이다. 1990~2000년대 중소 단지가 많고 신축이 거의 없다. 강동구에서 10억 아래 84㎡는 여기서 찾아야 한다.
60~85㎡가 절반, 중위 13억
| 전용면적 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 중위 매매가 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 1,450건 | 11.23억 | 11.50억 |
| 60~85㎡ | 1,859건 | 13.50억 | 13.00억 |
| 85~135㎡ | 399건 | 16.03억 | 15.95억 |
| 135㎡ 초과 | 39건 | 16.82억 | 16.85억 |
60~85㎡ 1,859건(50%) 중위 13.0억, 60㎡ 이하 중위 11.5억. 두 구간 차이가 1.5억으로 작은데, 고덕 신축 59㎡가 15~17억에 거래되면서 소형 중위가를 끌어올렸기 때문이다. 85~135㎡ 중위 15.95억, 135㎡ 초과는 39건뿐이다.
고덕그라시움 20.8억과 선사현대 13.9억
| 단지명 | 거래 건수 | 평균 매매가 | 평균 전용면적 |
|---|---|---|---|
| 고덕그라시움 | 151건 | 20.82억 | 71.6㎡ |
| 선사현대아파트 | 138건 | 13.85억 | 67.9㎡ |
| 고덕아르테온 | 115건 | 20.00억 | 76.9㎡ |
| 래미안힐스테이트고덕 | 115건 | 19.32억 | 78.7㎡ |
| 롯데캐슬퍼스트 | 111건 | 17.84억 | 93.2㎡ |
| 단지(동) | 전용면적 | 층 | 거래가 | 거래월 |
|---|---|---|---|---|
| 올림픽파크포레온(둔촌동) | 110㎡ | 29층 | 35.8억 | 2026.05 |
| 올림픽파크포레온(둔촌동) | 110㎡ | 29층 | 33.4억 | 2026.04 |
| 고덕그라시움(고덕동) | 128㎡ | 12층 | 33.0억 | 2025.09 |
| 올림픽파크포레온(둔촌동) | 110㎡ | 18층 | 31.3억 | 2026.05 |
| 올림픽파크포레온(둔촌동) | 110㎡ | 14층 | 31.0억 | 2026.05 |
최고가는 올림픽파크포레온 110㎡ 35.75억(2026년 5월), 고덕그라시움 128㎡ 33억이다. 12개월 동안 30억을 넘긴 거래가 여러 건 나오면서 강동구는 송파구 하단과 가격대가 겹치기 시작했다.
역거리보다 준공연도가 훨씬 강한 변수
| 가장 가까운 지하철역까지(직선) | 거래 건수(전용 60~85㎡) | 3.3㎡당 평균가 |
|---|---|---|
| 500m 이내 | 897건 | 0.57억 |
| 500m~1km | 704건 | 0.59억 |
| 1km 초과 | 63건 | 0.46억 |
500m 이내(0.57억)와 500m~1km(0.59억)가 거의 같다. 강동구도 역거리보다 준공연도가 훨씬 강한 변수다. 고덕 신축 벨트가 5호선 역에서 500m~1km 거리에 넓게 퍼져 있어 두 구간의 단가가 비슷하게 나온다.
신축 입주가 시세를 만든 서울의 대표 사례
- 중위가 12.7억→14.44억(+14%). 2025년 9월 790건 급증 뒤 가격이 한 단계 위에서 유지되는 패턴이다.
- 신축이 준신축보다 81% 비싸다. 강동은 "재건축 기대"가 아니라 "재건축 완료"가 시세를 만든 구로, 서초 반포와 같은 유형이다.
- 고덕·상일·둔촌(16~22억)과 천호·길·성내(8~10억)가 두 배 차이다. 예산 10억 안팎이면 후자, 15억 이상이면 전자가 범위다.
- 올림픽파크포레온(3.3㎡당 1.24억)이 송파 파크리오·헬리오시티와 같은 단가에 올라섰다. 강동 상단이 송파 하단과 겹치는 시기다.
집계 기준: 국토교통부 실거래가 공개 자료 중 해제된 거래를 제외한 매매·전세(월세 제외) 신고 건. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 가장 최근 1~2개월 건수는 이후 더 늘어날 수 있다. 역까지 거리는 직선거리이며 좌표가 확인된 단지만 집계했다. 평균은 그 달에 어떤 면적·단지가 많이 거래됐는지에 따라 흔들리므로, 중위가와 함께 보는 편이 안전하다 (평균가 말고 중위가를 봐야 하는 이유).
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