전용면적과 공급면적 차이 — 내 집 평형 계산하는 법

흔히 말하는 "34평형"의 실제 전용면적은 약 84㎡(약 25.5평)로, 공급면적보다 통상 25~30% 작다. "34평형"이라는 표현을 듣고 실제 넓이를 34평으로 오해하는 경우가 많은데, 이 평형은 보통 공급면적 기준이고 실제 거주 공간인 전용면적은 이보다 작다.

전용면적이란

현관 안쪽, 실제로 거주자가 독립적으로 사용하는 공간이다. 방·거실·주방·화장실이 여기에 포함된다. 국토부 실거래가 자료에 나오는 면적도 전용면적 기준이라, 실거래가를 비교할 때는 항상 이 숫자를 봐야 한다. 대장아파트의 면적 필터(60㎡ 이하·60~85㎡·85㎡ 초과 등)도 모두 전용면적이다.

공급면적이란

전용면적에 복도·계단·엘리베이터홀 같은 주거공용면적을 더한 값이다. 흔히 부동산에서 말하는 "OO평형"은 이 공급면적을 평 단위로 환산한 것이다. 여기에 지하주차장·관리사무소·커뮤니티 같은 기타공용면적까지 더한 "계약면적"이라는 개념도 있어 분양 공고문에는 숫자가 세 개 나온다.

평형별 전용면적 대조표

84㎡(34평형)는 3~4인 가구가 가장 많이 찾는 크기라 "국민평형"이라고도 불린다. 직접 환산하려면 1평 = 약 3.3㎡이므로, ㎡ 숫자를 3.3으로 나누면 평수가 나온다(예: 84 ÷ 3.3 ≈ 25.5평 — 이건 전용면적 기준 평수이고, 흔히 부르는 "34평형"은 공급면적 기준이라 숫자가 다르다).

왜 하필 59·84가 많을까

전용 85㎡ 이하가 법에서 정한 "국민주택규모"이기 때문이다. 이 기준 아래면 취득세에 농어촌특별세가 붙지 않고, 청약·대출·세제 여러 항목에서 기준선으로 쓰인다. 그래서 건설사는 85㎡를 넘기지 않는 84.9㎡ 안팎으로 설계하고, 60㎡ 이하 구간의 상한에 맞춘 59.9㎡ 안팎 타입이 함께 표준이 됐다. 실거래 데이터에서 84㎡ 거래가 압도적으로 많은 이유이기도 하다 — 대장아파트가 집계한 화성 동탄 권역은 최근 12개월 매매 10,733건 중 60%가 60~85㎡ 구간이었다.

전용률로 직접 계산해보기

전용률(전용면적 ÷ 공급면적 × 100)은 단지 구조에 따라 다르지만 보통 75~80% 수준이다(정확한 값은 단지마다 다르므로 등기부등본·분양 공고문에서 직접 확인해야 한다). 예를 들어 공급면적 34평(약 112.4㎡)에 전용률 75%면 전용면적은 약 84.3㎡, 전용률 80%면 약 89.9㎡가 된다. 같은 "34평형"이라도 전용률에 따라 실제 거주 공간이 5㎡ 넘게 차이 날 수 있다는 뜻이다. 분양 공고문이나 등기부등본에서 전용면적을 직접 확인하고, 공급면적으로 나눠보면 그 단지의 전용률을 바로 계산할 수 있다.

발코니 확장이 "체감 면적"을 바꾼다

발코니는 전용면적에도 공급면적에도 들어가지 않는 서비스면적이다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 발코니를 확장한 세대는 실사용 공간이 90㎡대 후반까지 넓어진다. 2000년대 중반 이후 신축은 대부분 확장을 전제로 설계돼 있고, 1990년대 이전 구축은 발코니가 좁거나 확장이 안 된 세대가 많다. "신축 84가 구축 84보다 훨씬 넓어 보인다"는 체감의 상당 부분이 여기서 나온다. 매물을 볼 때는 전용면적 숫자와 함께 확장 여부를 꼭 확인한다.

왜 이렇게 복잡할까

단지·연식에 따라 전용률이 달라서 위 표는 대략적인 기준일 뿐이다. 판상형 구조냐 타워형 구조냐, 복도식이냐 계단식이냐에 따라 같은 평형이라도 전용률이 5~10%p씩 차이 나기도 한다. 그래서 "34평인데 왜 이렇게 좁지"라는 느낌을 받는 집도 있고, 반대로 전용률이 높아 숫자보다 넓게 느껴지는 집도 있다. 정확한 면적은 등기부등본이나 분양 공고문에서 확인하는 게 가장 정확하고, 매물을 비교할 땐 평형이 아니라 전용면적 숫자로 비교하는 습관을 들이는 게 좋다.

정리 — 매물 비교할 때 세 가지만

• 1평형이 아니라 전용면적(㎡)으로 비교한다. 실거래가도, 세금 기준도 전용면적이다.
• 2같은 전용면적이면 전용률·발코니 확장 여부를 확인한다. 체감 넓이는 여기서 갈린다.
• 385㎡라는 기준선을 기억한다. 84.9㎡와 85.1㎡는 0.2㎡ 차이지만 세금·청약에서 다른 취급을 받는다.